Взыскание неустойки и оформление права собственности в юридическом бюро Лексар

Список разделов Объявления Предложение товаров и услуг.

Описание: Связанных только с тематикой форума!

Сообщение #21 Юр бюро Лексар » 27.04.2017, 08:03

При практическом применении формулы, нередко возникает вопрос, а как подсчитать неустойку, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или подсчитать сумму по одной ставке (например, на дату подписания акта приёма-передачи или подачи искового заявления)?

Тут стоит отметить, что если в начале прошлого года суды по-разному производили подсчёт, то в настоящее время уже сложилась практика, согласно которой расчёт суммы неустойки производится за каждый период, в который действовала та или иная ключевая ставка/ставка рефинансирования. При этом, вы всегда можете заявить иск, рассчитав неустойку по выгодной Вам ставке – если Суд будет не согласен с расчётом, то произведёт перерасчёт самостоятельно.

Пример:
Срок передачи квартиры: «не позднее 31 декабря 2015года», однако фактически акт приёма – передачи подписан только 31 декабря 2016г. цена квартиры 2 000 000руб. Сумма неустойки за этот период составит 516 466,66коп., из расчёта:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. – 242 000р.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. – 135 800р.,
с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. – 138 666,66р.

Если бы мы производили расчёт, исходя из ставки 10% (по состоянию на 31.12.2016г.) за весь период, то сумма неустойки составила бы 488 000руб.

Для Вашего удобства мы приводим формулы расчёта суммы неустойки, исходя из размера ставки рефинансирования/ключевой ставки в соответствующие периоды:

За период с 01.07.2015г. по 30.12.2015г. (184 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 184

За период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

За период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

За период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

За период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

За период с 27.03.2017г. по 30.04.2017г. (35 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 35

Если у вас всё равно возникают трудности с расчётом суммы неустойки, пожалуйста, оставляйте заявку на нашем сайте www.neustoyka-ddu.ruИзображение или звоните по телефону +7 499 955 4928. Будем рады Вам помочь!
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #22 Юр бюро Лексар » 28.04.2017, 07:07

Предложенный нами способ расчёта суммы неустойки вызвал вопросы у дольщиков, так как некоторые из них сталкивались с иным мнением юристов, согласно которому единственно верным способом расчёта неустойки за период является применение единой ставки ЦБ, действующей на дату подписания акта приёма – передачи квартиры либо на дату подачи иска. Что же, давайте разбираться.

Эпиграфом к дальнейшему повествованию будет известная русская пословица: закон, что дышло: куда повернёшь - туда и вышло.

Обратимся к тесту закона. Согласно ч. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: «…В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Обязательство, которое нарушил застройщик, состоит в передаче квартиры. Однако сразу возникает вопрос, о каком дне идёт речь: дате фактического исполнения обязательства (подписания акта приёма – передачи) или дате, исполнения обязательства, указанной в ДДУ? И если мы имеем в виду фактическую передачу, то какую дату брать в расчёт, если квартира так и не передана? Третий вопрос, вытекающий из первых двух: как производить подсчёт каждого дня просрочки? И тут начинаются дискуссии, так как налицо три варианта прочтения одной и той же нормы:

1. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ;
2. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату фактического исполнения обязательства (дату акта приёма-передачи) либо, если квартира не передана, на дату подачи искового заявления;
3. Нужно делать расчёт за каждый день, применяя ставку ЦБ, действовавшую в каждый день просрочки.

Рассмотрим каждый вариант подсчёта.

Первый вариант самый удобный: в ДДУ указана дата передачи квартиры (дата исполнения обязательства), если она не передана в срок, то сумма неустойки высчитывается на эту дату в соответствии с действующей в этот день ставкой ЦБ и далее каждый день просрочки будет стоить одну и ту же сумму, независимо от дальнейших изменений ключевой ставки. Логично? Логично.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке (с 01.01.2016г.), юристы справедливо посчитали, что законодатель говорит о фактической дате исполнения обязательства, и действительно, зачем считать неустойку по 8,25%, если можно посчитать по 11%? Логично? Логично.

Однако, когда ключевая ставка поползла вниз, и считать неустойку за весь период по 10,5% стало не выгодно, то появились доводы о том, что нужно высчитывать неустойку за каждый день просрочки, применяя ставку ЦБ, действовавшую в этот день. Действительно, если ставка ЦБ меняется, то очевидно, что и расчёт должен меняться, так как в обратном случае (если квартира так и не передана), за один и тот же период дольщик взыщет разные суммы в зависимости от того, например, когда он обратился в суд, а это несправедливо. Логично? Логично.

Таким образом, каждый способ подсчёта неустойки может иметь своё обоснование. Пока ставка рефинансирования не менялась, таких вопросов не возникало. С прошлого года применяемая в расчётах ставка успела измениться три раза, что повлекло за собой споры о том, как делать расчёт, а суды стали выносить разные решения.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке, наше бюро, действуя в интересах клиентов, делало расчёт неустойки по второму варианту: 11% за весь период просрочки, приводя в своих исковых заявлениях соответствующее обоснование. Однако суды делали перерасчёт по периодам. Предлагаем Вашему вниманию одно из таких решений, где судья не поленилась привести расчёт неустойки в тексте решения.
Цена квартиры 6 792 056,00руб., период просрочки с 01.09.2015г. по 23.03.2016г. В иске мы заявили сумму неустойки, произведя расчёт по ставке 11% за весь период: 6 792 056 * 0,11 *1/300 *2 * 204 = 1 016 091,58руб.
Однако суд сделал перерасчёт (стр. 3), посчитав сумму неустойки отдельно за 2015 год (составила 455 746,96руб.) и отдельно за 2016 год (составила 413 409,81руб.), в сумме 869 156,77руб. Московский городской суд подтвердил это решение.

С тех пор, как ключевая ставка стала снижаться, мы, снова действуя в интересах клиентов, изменили свою позицию, и теперь в своих исковых заявлениях делаем расчёт неустойки по периодам. Судебная практика в настоящий момент идёт именно по этому пути, хотя, безусловно, в некоторых судах она отличается. Уверены, что есть и будут судьи, которые толкуют и будут толковать эту норму по-своему. В конечном счёте, неважно, что мы думаем, важно, что думает конкретный судья, так как именно он/она принимает решение. Мы все ждём разъяснений Верховного суда по этому вопросу для того, чтобы поставить точку в этой дискуссии.

А пока таких разъяснений нет, то мы производим подсчёт так, как это выгодно клиенту.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #23 Юр бюро Лексар » 02.05.2017, 09:10

В продолжение темы о способах расчёта неустойки...

Иск нашего клиента, жителя ЖК "Бутово-парк" (ответчик АО "СТ-Инжиниринг") был подан в Зюзинский районный суд в декабре 2015 года, дело было расписано судье Симоновой Е. А. Заседание было назначено на январь, но благодаря стараниям застройщика перенесено на 29 февраля 2016г.

К заседанию, мы решили уточнить исковые требования и, безусловно, встал вопрос: пересчитывать неустойку за весь период по ставке 11% или разбить на части?

К счастью, нам было известно, что судья Симонова Е. А. уже определилась с позицией по этому вопросу, поэтому мы в уточненном заявлении произвели расчёт отдельно за 2015 год и отдельно за 2016 год. И не прогадали! Судья оценила наш порыв и взыскала неустойку в полном объёме:
647 941,04р. - неустойки (в полном объёме); 323 970,52р. - штрафа (в полном объёме); 5 000р. - компенсации морального вреда (традиционно); 15 000р. - расходов на оплату услуг представителя бюро «Лексар»; 1 500р. - расходов на оформление доверенности; 750,60р. - почтовые расходы,
а всего 994 162,16руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение в Московском городском суде. Более того, стараниями их юристов заседание откладывалось 3!! раза (изначально дело должно было слушаться 08.07.16г., но из-за неявки Ответчика его перенесли на 18.07.16г., и потом ещё раз - на 18.08.2016г.). К этому заседанию застройщик подготовился основательно: в зале суда присутствовали три представителя ответчика, в то время, как интересы истца представлял только один сотрудник нашего бюро. Обстановка была очень нервозной...
Однако мы справились с непростой задачей, и решение Зюзинского районного суда осталось в силе, а жалоба без удовлетворения.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #24 Юр бюро Лексар » 03.05.2017, 07:53

Ещё одно дело, демонстрирующее разношёрстное толкование одной и той же нормы. Судья Савёловского районного суда Миронова А. А. в своём решении от 21.06.2016г. по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово – парк» (ответчик АО «СТ-Инжиниринг») пересчитала неустойку по единой ставке 10,5% за весь период просрочки 326 дней (с 01.07.2015г. по 21.06.2016г. – дату судебного заседания) от суммы ДДУ 1 901 150руб. Сумма неустойки при таком расчёте составила 433 842,43руб. Судья снизила её до 400 000руб., однако штраф присудила в полном объёме – 200 500руб.
С ответчика также в полном объёме были взысканы судебные расходы (услуги нашего бюро) 36 000руб. Итоговаясумма составила 641 203,00руб.

20.09.2016г. Московский городской суд оставил в силе это решение.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #25 Юр бюро Лексар » 05.05.2017, 20:50

Что такое досудебная претензия и зачем её направлять застройщику?

Претензия – это документ, в котором одна сторона договора требует от другой стороны устранить нарушения, либо выполнить обязательства, указанные в договоре между ними. Как правило, в договорах долевого участия указывается, что «стороны будут разрешать все возникающие между ними споры и разногласия путём переговоров». И этот пункт даёт дольщикам повод думать, что в случае возникновения конфликтной ситуации направлять претензию нет необходимости. Однако для зашиты своих прав этот документ играет важную роль. Направление претензии подтверждает, что вы приняли необходимые меры для урегулирования спора, именно поэтому она называется «досудебная», то есть направленная стороне договора до обращения в суд. В идеальной ситуации после получения застройщиком вашей претензии с расчётом суммы неустойки за указанный вами период, он должен вам её выплатить в предусмотренный претензией разумный срок. Иногда застройщики выплачивают неустойку в добровольном порядке. Особенно это актуально для небольших компаний и небольших периодов просрочки, когда дольщики объединяются и становится понятно, что это дешевле, чем содержать юристов, нести судебные издержки и оплачивать дополнительные суммы по решению суда.

Гораздо больше распространена ситуация, когда застройщик не реагирует на вашу претензию, тогда факт направления вами претензии позволит вам в суде взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы. В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке …исполнителем…, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #26 Юр бюро Лексар » 10.05.2017, 07:27

Как составить досудебную претензию?

Досудебная претензия составляется в произвольной форме, образцы в огромной количестве можно найти на просторах интернета. В тексте претензии необходимо указать:

- ваши данные,
- реквизиты договора долевого участия, реквизиты договора уступки (если таковой заключался);
- объект долевого строительства, который подлежит передаче (с указанием строительного адреса);
- срок его передачи вам;
- уведомление о том, что в предусмотренный договором срок объект вам не передан;
- само требование о выплате вам неустойки;
- период, за который вы требуете выплатить вам неустойку;
- представить расчёт суммы неустойки;
- реквизиты вашего счёта для перечисления суммы;
- срок ответа на претензию (обычно указывается 10 дней).

В конце текста поставьте дату, укажите свои ФИО и распишитесь.

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес регистрации застройщика (т.н. юридический адрес). Ответа на претензию ждать не нужно, через 10 дней (для приличия через 15 дней) после вручения письма застройщику вы можете обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов (в т.ч. расходов на представителя), возмещении убытков (если таковые имеются).

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #27 Юр бюро Лексар » 11.05.2017, 07:24

Коллективный иск – за и против

Нередко, когда наступает просрочка дома, дольщики решают объединить усилия в борьбе за свои права, в результате чего зачастую возникает желание подать коллективный иск к застройщику о взыскании неустойки. Рассуждения строятся следующим образом: у дольщиков одинаковые договоры долевого участия, одинаковые сроки передачи объекта, одинаковое гражданство, делом будет заниматься один юрист, в результате чего образуется экономия, почему бы не подать один иск на всех? Однако юристы почему-то не работают с коллективными исками. Почему? Неужели такие иски суды общей юрисдикции не принимают к производству?

Отвечаем: коллективный иск подать можно, однако практика коллективных обращений с иском к застройщику о взыскании неустойки не сложилась. Когда вы видите предложение «собирается группа для обращения в суд» (если это предложение делает не вчерашний выпускник – теоретик), то подразумевается, что будут поданы отдельные иски по каждому дольщику. Безусловно, такие предложения зачастую сопровождаются скидками на услуги, как в случаях, когда вы покупаете товар оптом. Каждый дольщик по отдельности платит за услугу меньше, а юрист обеспечен работой.

Далее, на первый взгляд действительно кажется, что у истцов одинаковые условия договора и идентичные требования, что вызывает желание подать один иск на всех. Однако на самом деле условия договоров у истцов разные, так как объект, подлежащий передаче – квартира (предмет спора), у каждого истца свой.

Моральный вред тоже общий?

Идём дальше. Помимо неустойки в иск включаются требования о компенсации морального вреда, и хотя этот вред доказывать нет обязанности, однако юристы нередко описывают, в чём именно заключался ущерб конкретному дольщику с приложением соответствующих доказательств. Суды зачастую вникают в те трудности, с которыми сталкиваются дольщики, и это может повлиять на размер неустойки (так как оценить в денежном выражении моральный вред сложнее, и поэтому проще оспорить эту сумму как необоснованную, то судья может присудить небольшую компенсацию морального вреда, однако взыскать неустойку в полном объёме или лишь незначительно снизив). Очевидно, что у каждого из соистцов жизненная ситуация уникальна.

Иными словами, при детальном рассмотрении оказывается, что исковые требования соистцов и их обоснование не такие уж и одинаковые, и каждый случай требует отдельного изучения и доказывания. Таким образом, судье в одном заседании фактически придётся рассматривать несколько самостоятельных исков. Поверьте, судье это не нужно :) Суд, руководствуясь п. 2 ст. 151 ГПК, выделит соединенные исковые требования в отдельные производства, так как целесообразным будет именно раздельное рассмотрение заявленных требований.

Таким образом, коллективный иск в случае взыскания неустойки с застройщика несколькими истцами относительно разных квартир будет выглядеть как «простыня», в которую включены два, три и более (в зависимости от количества соистцов) отдельных иска, каждый со своей доказательственной базой (у всех истцов разные ДДУ и/или договор уступки, подтверждения оплаты, письма от застройщика, претензии, документы, подтверждающие моральные страдания, у кого-то могут быть ещё и доказательства причинения убытков и т.д.). С таким громоздким иском неудобно работать ни юристу, ни суду.

Но даже если суд решит рассматривать коллективный иск, не выделяя исковые требования соистцов в отдельные производства, то могут возникнуть процессуальные сложности. Иногда случается так, что суд не направляет одной из сторон повестку о дате и времени разбирательства. Девять из десяти дольщиков её получили, а один – нет. Заседание откладывается, и будет откладываться до тех пор, пока у суда не будет доказательств надлежащего извещения всех сторон дела.

Не все истцы согласны с вынесенным решением, что тогда?

Далее, представим, что по результатам вынесенного решения по коллективному иску кого-то оно устроит, а кто-то захочет подавать апелляцию (например, из-за разных жизненных обстоятельств суд в пользу разных истцов взыщет разные суммы)… И пока будет рассматриваться апелляция (плюс 2-3 месяца, если заседания опять не будут откладываться из-за ненадлежащего извещения сторон) те дольщики, которых решение устроило, будут вынуждены ждать. Отсюда главный вопрос: зачем сознательно ставить себя в зависимость от других?

Ещё один момент – госпошлина. Объединяя требования разных истцов в один иск, увеличивается его цена. Соответственно, если она превысит один миллион рублей, то придётся оплачивать государственную пошлину. Да, суд взыщет её с застройщика, однако произойдёт это не скоро. Отсюда ещё один вопрос: зачем создавать себе трудности там, где их изначально нет?

Таким образом, мы не видим никаких положительных моментов от подачи коллективного иска о взыскании неустойки с застройщика, поэтому с ними не работаем. Работая с группой дольщиков, мы подаём индивидуальные иски.


Когда все же уместен коллективный иск?

Другое дело, когда квартира в долевой собственности (предмет спора один), то вся доказательственная база по делу одинаковая, а история моральных страданий соистцов общая. В таких случаях, конечно, смысла подавать отдельные иски нет. Исключением могут являться какие-то личные причины или если дольщики не хотят платить госпошлину по иску, цена которого (при совместной подаче) превышает один миллион рублей.

В жилищных вопросах коллективные иски целесообразно подавать, когда, например, требуется обязать управляющую компанию исключить из квитанций об оплате ЖКХ незаконно включённые платежи или обязать застройщика устранить недостатки общего имущества дома и т.д.

Подводя итог, можно сказать следующее: подать коллективный иск о взыскании неустойки с застройщика технически можно (даже возможно, что суд не выделит каждое требование в отдельное производство), но зачем?

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #28 Юр бюро Лексар » 12.05.2017, 07:13

Как известно, судебные разбирательства - процесс сам по себе неприятный и долгий, а получение взысканного можно ждать не один месяц. Однако в нашей практике в прошлом году было дело, которое рушит все стереотипы.

Семейной паре из квартала таунхаусов «Вяземское» застройщик должен был передать объект долевого строительства не позднее 01 августа 2015 года, однако этого сделано не было. На момент подачи искового заявления просрочка в передаче таунхауса составила 365 дней. За этот период «набежала» неустойка в размере 1 840 006 руб. 04 коп. Выбирая между судами, в который можно обратиться, мы пришли к выводу, что целесообразно подать иск по месту нахождения ответчика - в Видновский городской суд Московской области. Так как цена иска превысила один миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 4 172,98руб., а сами документы были сданы в суд 04 августа 2016 года. Дело попало к судье Волковой Ю. С.

Практика показывает, что неустойка, приближающаяся к цифре с шестью нулями, обычно сильно урезается, и судья Волкова Ю. С. тоже уменьшила и её, и сумму штрафа. Тем не менее, результат оказался впечатляющим, и в пользу наших клиентов были взысканы следующие суммы:
1 200 000р. - неустойки;
40 000р. - компенсации морального вреда;
400 000р. - штрафа;
20 000р. – расходов на представителя;
2 240р. – расходов на оформление доверенности;
4 172,98руб. – государственной пошлины,
а всего 1 666 412,98руб (так как истцов было двое, то в пользу каждого из них было взыскано по 833 206,49руб.)

Это сам по себе отличный результат, но радости на этом не закончились... Дело в том, что ко всеобщему удивлению судья изготовила решение крайне быстро, а ответчик не успел его обжаловать... Кроме того, нам было известно, что у застройщика открыты счета в нескольких банках, поэтому перед нами стояла задача – в какой банк предъявлять лист. Мы проанализировали имеющуюся у нас информацию и не прогадали! Как только исполнительный лист был получен на руки, мы немедленно отвезли его в выбранный нами банк (это было 18 октября), а уже на следующий день наши клиенты получили деньги на свои счета!

Итого: с момента обращения в суд до получения неустойки и сопутствующих сумм прошло всего 77 дней!


www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #29 Юр бюро Лексар » 15.05.2017, 08:37

Нам пришёл вопрос, связанный с просрочкой сдачи машино-мест. Многие дольщики уверены, что при покупке машино-места по договору участия в долевом строительстве к этим отношениям не применяется закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Спешим вас заверить, что это не так.

Мы хотим поделиться с вами историей из нашей практики, связанной с расторжением договора купли-продажи «Народного гаража». Дольщик вернул 176% стоимости машино-места!

Программа «Народный гараж» была запущена в 2009 году, а в 2010 году начались продажи машино-мест по цене 350 000руб. Однако из-за того, что гаражи строились в отдалении от жилых домов, спрос на них был низким. Тем не менее, наш клиент весной 2012 года приобрёл в Коньково гараж-стоянку в паркинге открытого типа на 382 машино-места. Изначально срок завершения строительства гаражного комплекса планировался на конец 2012 года. Однако застройщик ГУП города Москвы «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы» (далее – «ГУП ДС г. Москвы») несколько раз отодвигал сроки передачи гаража, в связи с чем заключались соответствующие дополнительные соглашения. Последнее соглашение, которое подписал дольщик, было датировано мартом 2015 года, по нему предполагалось завершение строительства в декабре 2015 года, а передача гаража – в феврале 2016 года. После того, как застройщик решил продлить и этот срок до 2017 года, дольщик решил отказаться от подписания дополнительного соглашения. После долгих раздумий участник проекта «Народный гараж» принял решение расторгнуть договор, для чего обратился к нам за помощью.

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес ГУР ДС г. Москвы. Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. На дату направления этого уведомления (08 сентября 2016 года) просрочка составила 1583дня, за период с даты заключения договора набежали проценты в размере 319 835,35руб. В октябре 2016 года от застройщика пришёл ответ, в котором он соглашался вернуть только стоимость гаража, однако в выплате процентов отказал. Безусловно, нас такой ответ не устроил, и мы обратились в Черёмушкинский районный суд г. Москвы с иском о взыскании денежных средств по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами. Заседание состоялось в декабре 2016 года и на эту дату сумма процентов увеличилась, составив 341 640,35руб.

Судья Кузнецова С. А. взыскала:
350 000руб. – стоимость машино-места;
200 000 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами;
30 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – штрафа;
15 000руб. – расходов на представителя,
а всего: 615 000руб.

Хотим отметить следующее: так как фактически программа «Народный гараж» оказалась провальной не только по причине низкого спроса, но и по причине махинаций, из-за которых комплексы не сдавались в срок, то после завершения строительства оставшихся паркингов, запланированного на 2017 год, она будет закрыта. В настоящий момент паркинг в Коньково так и не достроен…

С решением можете ознакомиться на нашей странице в ВК "Московский дольщик"

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #30 Юр бюро Лексар » 16.05.2017, 07:29

Какой суд выбрать?

Всем известно общее правило о подсудности, в соответствии с которым исковые заявления подаются в суд по месту нахождения ответчика. Однако так как предполагается, что приобретаемые участниками долевого строительства квартиры, машино-места и другие нежилые помещение будут использоваться для личных бытовых нужд, то на них распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, в том числе нормы о подсудности.

Итак, в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП») иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.


Рассмотрим каждый вариант

Подача иска по месту нахождения организации


Когда в договоре участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») указан один адрес, то тут всё понятно: идём в суд, который обслуживает данную территорию. Но иногда в ДДУ застройщик указывает несколько адресов: адрес регистрации, фактический адрес местонахождения и/или почтовый адрес. Какой же выбрать?

Тут следует помнить, что единственным «официальным» адресом организации является адрес, указанный в его Уставе. Безусловно, редко кто из дольщиков просит застройщика предъявить уставные документы, однако для того, чтобы узнать этот адрес, Устав можно и не запрашивать. Кроме того, в него могут быть внесены изменения (в том числе в адрес), о которых вам могут не сообщить. Чтобы узнать актуальный адрес регистрации застройщика, откройте страницу вашего ДДУ с реквизитами сторон, найдите ОГРН или ИНН застройщика и введите его в форму на сайте ФНС России Результаты поиска позволят вам получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), в которой, помимо адреса регистрации, содержится много другой полезной информации. Именно этот адрес и будет «официальным» адресом застройщика, по которому необходимо искать обслуживающий данную территорию суд.

Определить суд, который обслуживает лиц, находящихся по тому или иному адресу в г. Москве можно на сайте Судов Общей Юрисдикции г. Москвы

Подача иска по месту жительства или пребывания истца

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании неустойки по месту своей постоянной или временной регистрации. В последнем случае вам может дополнительно потребоваться предъявить выписку из домовой книги, так как суду необходимо убедиться, что вы действительно проживаете по указанному адресу. Уточнить адрес вашего суда вы можете на том же сайте

Что касается подачи иска по месту исполнения договора, то таким местом является строительный адрес (если не присвоен почтовый) вашего дома, указанный в ДДУ.

А если у меня в ДДУ сказано, что споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения застройщика? Могу ли я обратиться в иной суд?

Действительно, в условия ДДУ нередко включаются пункты, ограничивающие право дольщика на обращение в тот или иной суд. Почему этот вопрос важен? Дело в том, что перед подачей иска в тот или иной суд юристы изучают его практику. Так сложилось, что одни судьи присуждают хорошие суммы, другие же, наоборот, сильно снижают неустойку и другие выплаты. Знание особенностей того или иного суда позволяет выбрать лучший для истца вариант из возможных. Поэтому важно, чтобы права дольщика в этом вопросе не были ущемлены, и он мог обратиться в тот суд, который считает лучше. Ну а для дольщиков, которые, например, проживают в других регионах, возможность судиться у «себя дома» зачастую является единственной вариантом обратиться в суд без необходимости затрачивать свои время и деньги на поездки в другой город.

К счастью, в данном случае закон на стороне потребителя: в соответствии с п. 1 статьи Закона о ЗПП «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

Таким образом, несмотря на наличие данного условия в договоре, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

Эта позиция подтверждена Верховным Судом РФ, который в п. 26 своего Постановления от 28.06.2012г. № 17 указал: «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Третейская оговорка

Некоторые застройщики включают в договор участия в долевом строительстве пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.
Хорошим примером является решение по делу жителя ЖК «Бутово парк - 2» (застройщик АО «СТ Инжиниринг»).
Пунктом 9.2. договора участия в долевом строительстве было установлено, что все споры должны рассматриваться в подконтрольном застройщику третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Безусловно, в этот суд дольщик обращаться не желал, поэтому в иске мы дополнительно заявили о признании этого пункта недействительным. Вместо третейского суда решили обращаться в суд по месту жительства дольщика, а именно: в Савёловский районный суд г. Москвы. Суд согласился с нашими доводами и признал пункт об установлении подсудности рассмотрения спора в третейском суде недействительным.

Районный суд или мировой?

Помимо определения территориальной подсудности необходимо также уточнить, какой суд должен рассматривать ваш иск: мировой или районный. Основное отличие мирового суда от районного состоит в том, что (помимо рассмотрения определённых категорий дел) мировые судьи рассматривают иски по имущественным спорам, если цена иска не превышает 50 000руб. Как правило, эти суды рассматривают дела о взыскании неустойки за небольшую просрочку передачи машино-места (при соблюдении указанного выше условия о цене иска).

В какой суд обращаться с иском о признании права собственности?

В отличие от исков о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, которые можно подать в суд по выбору истца, иски о признании права собственности на объект недвижимого имущества подпадают под действие специальной нормы ГПК РФ об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

В какой суд обращаться для признания застройщика банкротом?

Согласно Закону от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности, банкротстве» иски о признании застройщика банкротом подаются в Арбитражный суд по месту нахождения должника (застройщика). Для застройщиков, зарегистрированных в г. Москве, таким судом является Арбитражный суд города Москвы. Для застройщиков, зарегистрированных в Московской области – Арбитражный суд Московской области.
В этот же суд необходимо подавать заявления о включении дольщика в реестр требований кредиторов, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #31 Юр бюро Лексар » 17.05.2017, 08:40

Уважаемые жители!

Вы можете нас не только читать, но и смотреть!

Мы ведём свой канал на YouTube где даём ответы на вопросы в удобном формате видеороликов.

В одном из видео вы можете познакомиться с нашей командой ближе.


Подписывайтесь на наш канал, задавайте вопросы и следите за обновлениями!

Ваш Лексар

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #32 Юр бюро Лексар » 19.05.2017, 21:49

Нам пришёл вопрос: В акте приёма - передачи вписан пункт об отсутствии у меня претензий. Ранее вы писали, что его наличие не влияет на мою возможность взыскать неустойку, а если я всё-таки не согласен с этим пунктом и хочу его исключить. Могу ли я настаивать на этом? И что делать, если застройщик откажет?

Безусловно, вы можете настаивать, так как текст акта приёма – передачи должен устраивать обе стороны. Однако на практике заставить застройщика исправить текст бывает довольно трудно. Как мы писали ранее, наличие в акте приёма-передачи пункта об отсутствии финансовых претензий не влияет на право застройщика взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.

«Для собственного спокойствия» или «на всякий случай» после подписания акта приёма – передачи квартиры вы можете сразу направить застройщику претензию о несогласии с пунктом об отсутствии претензий (в целом или по срокам передачи объекта) и о намерении взыскать неустойку.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #33 Юр бюро Лексар » 22.05.2017, 10:02

Если приписка в акт приёма – передачи всё же была сделана

Случай из практики: при подписании акта приёма – передачи клиентка вписала от руки несогласие с отсутствием претензий к срокам передачи квартиры, неустойку получила в полном объеме. Но перед подачей документов на регистрацию обратилась к застройщику с просьбой переподписать акт. Застройщик ответил, что человек, который на момент подписания акта приёма – передачи имел право подписи, уволился, сейчас его должность занимает другое лицо, и действие его полномочий начались позднее даты подписания акта приёма - передачи. Как быть?

В соответствии с действовавшим на том момент Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 3 ст. 18) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

При этом, п. 26 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ. Поэтому мы попросили застройщика, чтобы уполномоченное в настоящее время лицо просто удостоверило эту приписку (тем более, что это уже ни на что не влияло – неустойка уже была взыскана), что и было сделано. Права на недвижимое имущество были зарегистрированы.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #34 Юр бюро Лексар » 23.05.2017, 10:13

Вопрос: «можно ли отказаться от подписания акта приёма – передачи, если я не согласен с данными обмеров БТИ?»

К сожалению, само по себе несогласие с данными обмеров БТИ не может являться основанием для одностороннего отказа от исполнения договора или подписания акта приёма – передачи квартиры, если претензий к качеству у вас нет. Однако при приёмке вы вправе произвести контрольный замер площади квартиры и составить соответствующий акт. Для этих работ необходимо привлечь эксперта, который составит заключение, на основании которого застройщику и/или кадастровому инженеру, проводившему замеры, необходимо направить претензию. И в случае, если в досудебном порядке требования не будут удовлетворены, дольщик может обратиться в суд с иском о внесении изменений в техническое описание своей квартиры, изменении кадастрового паспорта квартиры, изменения условий договора в части площади и цены с перерасчетом уже выполненных обязательств по оплате договора, а также о взыскании убытков, расходов и морального вреда.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертами, и мы готовы отстаивать ваши интересы в суде.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #35 Юр бюро Лексар » 24.05.2017, 07:39

Нам приходят вопросы, связанные с возможностью рассмотрения дела по адресу временной регистрации. Отвечаем: обращаться в суд по адресу временной регистрации можно, однако необходимо, чтобы она была оформлена в соответствии с требованиями законодательства.

Случай из недавней практики.

В 2014 году дольщица купила квартиру в четырёхэтажном доме в ЖК «Марьино град» застройщик ООО «МарьиноСтрой» по договору уступки. Как известно, при продаже квартир по такой схеме, в случае наступления просрочки неустойка рассчитывается от стоимости первоначального договора. И, несмотря на то, что договор уступки был заключён буквально через пару месяцев после основного договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), дольщица заплатила на один миллион рублей больше, что превысило изначальную цену на 46%.

Тем не менее, договор уступки был заключён, а с ним перешли права требования на квартиру, которая должна была быть передана не позднее 31 декабря 2015г. В конце года дольщица получила от застройщика письмо, однако вместо приглашения на осмотр квартиры застройщик информировал о том, что сроки сдачи дома отодвигаются на полгода.

В августе уже 2016 года дольщица договорилась с отделом продаж и приехала на стройку. Однако, как оказалось, до окончания строительства ещё далеко, поэтому она решила обратиться в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с нерадивого застройщика. Мы провели мероприятия по досудебному урегулированию спора, подготовили исковое заявление и встал вопрос о том, в какой суд его нести.

Так как дольщица была прописана в другом субъекте Российской Федерации, а обращаться в суды по месту нахождения застройщика или квартиры не хотелось, мы решили подать иск по месту её временной регистрации. К тому же, суд, который обслуживает район проживания дольщицы, очень даже неплохой – это Преображенский районный суд г. Москвы.

Наш иск был принят к рассмотрению в ноябре 2016 года, однако судья, желая убедиться в том, что истец действительно зарегистрирован по указанному адресу, запросила выписку из домовой книги. Так как все документы были оформлены в соответствии с законом, то предоставить её суду не составило труда. Однако, так как уже наступал Новый год, заседание было отложено на начало февраля 2017 года. Так как застройщик не направлял своего представителя, хотя повестки в суд получал, рассмотрение дела откладывалось ещё несколько раз, поэтому основное заседание состоялось только в конце марта.

Делая расчёт неустойки мы всегда исходим из того, как выгодней для клиента её считать в данном конкретном случае. Так как за период просрочки (весь 2016 и начало 2017 года) ключевая ставка менялась несколько раз, то мы посчитали неустойку периодами. Более того, желая восстановить справедливость, за цену квартиры мы взяли её стоимость по договору уступки. При таком подсчёте неустойка составила 695 565,00руб.

Однако судья Львова Ю. И. проявила бдительность и сделала перерасчёт, исходя из стоимости квартиры по ДДУ. Кроме этого она пересчитала неустойку за весь период просрочки по единой ставке, которая на дату заседания составляла 10%. Формулу расчёта она привела в своём решении:

1 957 500руб. *0,1 / 300 * 2 * 410 = 535 050руб.

Так как застройщик дважды проигнорировал заседания, то суд решил не снижать неустойку, взыскав её в 100% размере.
Кроме этого были взысканы:
3 000руб. – компенсации морального вреда;
267 525руб. – штрафа (в полном объёме);
10 000руб. – расходов на представителя.
а всего: 815 575руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, поэтому буквально на прошлой неделе мы получили исполнительный лист и сдали его в банк.

water_Решение_черн_1.jpg
water_Решение_черн_2.jpg
water_Решение_черн_3.jpg
water_Решение_черн_4.jpg
water_Решение_черн_5.jpg
water_Решение_черн_6.jpg


www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #36 Юр бюро Лексар » 25.05.2017, 09:10

Некоторые застройщики включают в пункт договора долевого участия пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.

Напомним, что на отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, распространяет своё действия Закон Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП»). А в соответствии с пунктом 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.


Сегодняшний кейс как раз связан с оспариванием пункта о рассмотрении дела в Третейском суде.

Нашему клиенту – жителю ЖК «Бутово парк - 2» застройщик ООО «Лотан» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015г. Как и многим другим дольщикам в оговоренный в договоре срок квартира так и не была передана. Уведомление о приглашении на её приёмку было получено дольщиком только в сентябре 2015 года.

Придя на осмотр 29 числа, дольщик обнаружил в квартире недостатки. Несмотря на то, что они не были существенными (неисправности в оконной раме, наличие строительного мусора и т.д.) он отказался от подписания акта приёма – передачи, составив соответствующую претензию. Так как от застройщика реакции не последовало, а заехать в квартиру от дольщика требовали жизненные обстоятельства, то он самостоятельно составил и подписал акт приёма – передачи, направил его застройщику и стал новосёлом. Однако и застройщик к этому времени уже составил односторонний акт и в январе 2016 года также направил его дольщику.

Так как вопрос с переездом был уже решён, то дольщик решил взыскивать неустойку, обратившись в суд самостоятельно. Однако его очень смущал следующий пункт ДДУ:

«Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанному на сайте adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным».

Фраза звучит угрожающе и не сулит ничего хорошего, поэтому за помощью новосёл обратился в наше бюро.

Безусловно, ни в какой Третейский суд мы обращаться не собирались. Это дорого и неэффективно. Вместо этого мы подали иск в суд по месту регистрации дольщика: Преображенский районный суд г. Москвы.

Помимо признания пункта ДДУ о рассмотрении дела в Третейском суде недействительным, мы, руководствуясь правилом «всегда проси больше», попытались взыскать неустойку по дату составления акта приёма – передачи дольщиком (13 января 2016г.).

Иск рассматривался 31 мая 2016г. судьёй Сакович Т. Н.

Суд согласился с нашими доводами о том, что третейская оговорка является недействительной, но и не упустил из виду, что недостатки, из-за которых квартира не была принята, позволяли подписать акт приёма – передачи и требовать их устранения уже в рамках гарантийных обязательств застройщика, указав в решении:
«…Суд также отмечает, что в отношении недостатков, не являющихся существенными, их наличие не является основанием для отказа в приёмке квартиры. Истец не лишён возможности в порядке самостоятельного спора обратиться с требованиями, основанными на обнаруженных им недостатках…».

Отметив этот факт, суд сократил период взыскания неустойки по дату осмотра квартиры дольщиком – 29 сентября 2015г. Таким образом, период просрочки составил 70 дней, а сумма неустойки за этот период – 188 905,46руб. Оснований для её снижения Суд не нашёл.
С ответчика также был взысканы:
- 5 000руб. – компенсации морального вреда;
- 96 952,73руб. штрафа (в полном объёме);
- 6 358,58руб. судебных расходов,
а всего: 297 216,77руб.

На сегодняшний день истец получил взысканные суммы на свой счёт.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #37 Юр бюро Лексар » 26.05.2017, 07:31

Вопрос: подскажите, если ДДУ оформлен на двух человек (муж и жена), как взыскивать неустойку? Две претензии, два исковых, два решения, два исп. листа и две выплаты в равных долях или все объединяется в одно дело?

Отвечаем: если ДДУ или договор уступки прав и обязанностей по ДДУ оформлен на нескольких лиц, то для направления претензии достаточно составить один текст, в котором необходимо будет указать данные обоих дольщиков. Иск также будет подаваться один, в котором в качестве истцов будут указаны оба супруга. Решение по результатам дела выдаётся одно на двоих, и вот исполнительных листа будет два: по одному для каждого дольщика.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #38 Юр бюро Лексар » 29.05.2017, 07:03

В этой статье мы хотим обратить ваше внимание на важность такого документа, как претензия.

В последние годы всё чаще возникают ситуации, когда, несмотря на то, что строительство дома не завершено, недобросовестные застройщики рассылают дольщикам предусмотренные п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сообщения о завершении строительства дома и о готовности передать квартиру дольщику, с предупреждением о том, что в случае уклонения дольщика от получения квартиры ему будет направлен односторонний акт передачи квартиры.

Парадоксальная ситуация: разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ) не получено, ключи не выдают, но дольщик уже извещен о необходимости принять квартиру и даже предупрежден о последствиях уклонения. Что делать?

Во-первых, если на момент получения вами уведомления о готовности передать квартиру РВЭ не получено, то мы не рекомендуем идти на осмотр квартиры, так как в случае обнаружения вами недостатков, которые вы, безусловно, отразите в акте комиссионного осмотра, в суде застройщик заявит, что эти недоделки являлись прямым следствием того, что дом ещё не был окончен строительством, а после получения РВЭ всё было устранено.

Во-вторых, немедленно пишите претензию застройщику! В дальнейшем именно наличие этой претензии может сыграть решающую роль при рассмотрении судом вашего иска о взыскании неустойки, ведь недобросовестный застройщик через 2 месяца после получения РВЭ может направить вам односторонний акт, даже если фактическая выдача ключей ещё не началась.

В претензии нужно сфокусироваться на двух основных моментах:

1. Несмотря на отправленное застройщиком уведомление о готовности передать квартиру, РВЭ не было получено, фактическая выдача ключей не началась, а акты приёма – передачи не подписываются. Здесь можно ссылаться на официальную информацию на сайте застройщика, на информацию, предоставляемую застройщиком по телефону (с указанием даты, времени звонка, ф.и.о и должности сотрудника предоставившего информацию), на результаты вашего прибытия на объект с целью его приёмки и т.д.

2. Заявить требование о передаче квартиры, а также об уплате неустойки за просрочку, приложив к нему расчет неустойки на дату отправки претензии.
Наличие претензионной переписки имеет решающее значение для успеха дела. Данная переписка существенно может повлиять как на срок, за который рассчитывается неустойка, так и на саму возможность взыскания неустойки.

Иногда дольщики откладывают отправку претензии, потому что планируют обратиться для решения этого вопроса к профессионалу. Действительно, любой квалифицированный юрист начнет свою работу именно с направления такой претензии. Но! Время может быть упущено, и пока вы соберётесь пойти к юристам, застройщик может успеть отправить вам односторонний акт приёма – передачи квартиры, а если до этого момента вы никаких ответных действий не предприняли, то ваши шансы на получение хорошей суммы неустойки становятся минимальными.

Важно понимать, что, направляя подобные уведомления, застройщик заранее готовится к судебным тяжбам и планирует таким образом уменьшить период, за который дольщик будет взыскивать неустойку. Сделайте и вы небольшой шаг для защиты своих прав - напишите претензию, даже если считаете, что судебные тяжбы – это не для вас. К сожалению, предсказать дальнейшее развитие ситуации невозможно: задержка может продолжаться несколько месяцев… Отправка же претензии вас ни к чему не обяжет, но зафиксирует факт недобросовестного поведения застройщика и сослужит хорошую службу в случае, если в дальнейшем вы все-таки решитесь обратиться в суд за защитой.

Сотрудники нашего бюро имеют большой опыт работы с подобными ситуациями и будут рады помочь вам защитить свои права!

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #39 Юр бюро Лексар » 30.05.2017, 08:34

Наглядным примером подобного недобросовестного поведения застройщика является дело нашего клиента – жителя ЖК Татьянин парк (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово»).

В 2013 году между дольщиком и ООО «Стройкомплекс «Говорово» был заключён договор участия в долевом строительстве, согласно которому квартира подлежала передаче в течение 4-х месяцев, исчисляемых с 01 января 2016 года, то есть не позднее 30 апреля 2016г.

В феврале 2016г. дольщик получил сообщение о готовности передать объект долевого строительства с предложением явиться на его принятие в период с 01.04.2016г. по 30.04.2016г. Однако по состоянию на 01 апреля 2016 года разрешение на ввод в эксплуатацию так и не было получено, в связи с чем дольщик не посчитал возможным прийти на осмотр квартиры.

После того, как дом был введён в эксплуатацию, застройщик уже по электронной почте повторно направил приглашение на осмотр. Дольщик прибыл в согласованное время на объект, однако выявленные недостатки не позволили подписать акт приёма – передачи. Вместо этого был составлен акт комиссионного осмотра, в котором были отражены указанные недоделки и дан срок (месяц) на их устранение.

В конце мая застройщик направил дольщику электронное письмо, в котором сообщил об устранении недостатков и снова пригласил на приёмку. Однако после повторного осмотра квартиры выяснилось, что ничего сделано не было, поэтому дольщик повторно заполнил дефектную ведомость, в которой дал застройщику ещё две недели на ликвидацию недоделок. Ведомость была направлена ценным письмом по почте.

В середине июня застройщик сообщил, что недостатки устранены, дольщик в этом убедился, и, наконец, был подписан передаточный акт. Так как фактическая площадь квартиры увеличилась, то также было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым дольщик должен был внести доплату, что и было сделано. Однако застройщик решил повернуть эту ситуацию в свою пользу и в суде, в качестве обоснования своей позиции, сделал вывод о том, что так как полный взаиморасчёт произошёл только в июне, то обязанность застройщика по передаче квартиры до этого момента не возникла. Также он просил в случае взыскания неустойки, снизить её до 5 000 руб., исходя из стоимости устранения недостатков, из-за которых не был подписан передаточный акт.

Безусловно, суд не согласился с такими доводами застройщика, а активные действия дольщика посчитал оправданными и не являющимися злоупотреблением правом.

На момент подписания акта приёма передачи сумма неустойки составила 484 983,60руб., но судья Никулинского районного суда Шайхутдинова А.С. посчитала возможным снизить её до 346 216,00руб. Также были взысканы 50 000руб. штрафа, 5 000р., морального вреда, 20 000руб. расходов на представителя (в полном объёме), 1 800руб. расходов на доверенность, а всего: 423 016,00руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение. Однако судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение Никулинского районного суда в силе, а жалобу застройщика без удовлетворения. На сегодняшний день дольщик уже получил взысканные суммы на счёт.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #40 Юр бюро Лексар » 31.05.2017, 08:00

Делимся образцом уведомления о готовности принять объект.
Безусловно, текст может быть скорректирован в соответствии с вашими требованиями.

Так как формат форума не позволяет прикреплять файлы, то публикуем текст как есть.

[ВЫРАВНИВАНИЕ ПО ПРАВОМУ КРАЮ]

В «Наименование застройщика»
Адрес регистрации застройщика


от участника долевого строительства
Иванова Ивана Ивановича
адрес: _________________________________
Тел._________________________________

[ВЫРАВНИВАНИЕ ПО ЦЕНТРУ]


УВЕДОМЛЕНИЕ
о готовности принять объект долевого строительства

[ВЫРАВНИВАНИЕ ПО ШИРИНЕ ТЕКСТА]

«___» ____________ 201___ г. между мной, Ивановым Иваном Ивановичем (далее – Участник), с одной стороны, и «Наименование застройщика» (далее - Застройщик) с другой стороны, был заключен Договор № __________ участия в долевом строительстве многоквартирного дома (государственная регистрация от «___» _______________ 201___ г.), далее - ДДУ. В соответствии с п. _____ ДДУ Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить Объект недвижимости, указанный в п. ______ ДДУ, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости в срок, указанный в п. ______ ДДУ, передать Объект долевого строительства Участнику (далее - Квартира), а Участник обязуется уплатить Цену Договора в размере, определённом разделом ______ Договора, и принять Объект долевого строительства.

В соответствии с п. ____ ДДУ Цена Договора составляет __________________ руб. На момент обращения с моей стороны обязательства по оплате выполнены в полном объеме, что подтверждается ________________________ от «___» _______ 201__г.

В соответствии с п. _____ ДДУ срок передачи Объекта долевого строительства Застройщиком Участнику по ДДУ – не позднее «___» ____________ 201__г.
По состоянию на «___» _____________ 201__г. уведомлений о сдаче объекта в эксплуатацию и готовности передать Квартиру со стороны Застройщика не поступало, информация о готовности Жилого дома отсутствует.

Со своей стороны выражаю готовность незамедлительно принять квартиру, произвести взаиморасчеты и внести доплату за расхождение по площади квартиры на основании данных обмеров БТИ (если применимо), произвести осмотр квартиры, подписать акт приема-передачи квартиры.
В связи с вышеизложенным,

ПРОШУ:

1. Направить мне заказным письмом с уведомлением сообщение о завершении строительства Объекта недвижимости в соответствии с ДДУ и о готовности Квартиры к передаче;
2. Сообщить данные обмеров территориального бюро технической инвентаризации (далее – «БТИ») Квартиры и предоставить мне документы для проведения взаиморасчетов по итогам обмеров БТИ (если применимо);
3. Подготовить дополнительное соглашение об изменении фактической площади Квартиры;
4. Согласовать со мной дату осмотра Квартиры и подписания Акта приёма – передачи. При подписании Акта приёма – передачи прошу обеспечить на объекте Вашего представителя с надлежаще оформленными полномочиями.
5. Передать мне Квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
6. Предоставить возможность произвести осмотр Квартиры в присутствии уполномоченного представителя Застройщика с составлением Акта осмотра и Дефектной ведомости при обнаружении недостатков;
7. После описанных выше процедур передать Квартиру, подписать Акт приема-передачи квартиры и передать ключи от Квартиры;
8. Совершить необходимые от Вас действия для оформления мной права собственности на Квартиру.
Прошу в течение 5 рабочих дней с момента получения данного уведомления подготовить и направить в мой адрес ответ и указать подробный порядок передачи Квартиры в соответствии с положениями ДДУ и действующего Законодательства РФ.
В случае отказа, отсутствия ответа или затягивания с ним буду вынужден обратиться в компетентные контролирующие органы (Прокуратуру г. Москвы, Мосгорстройнадзор, Министерство строительства и пр.) с привлечением СМИ для освещения проблемы.
Ответ прошу направить письменно по адресу: ___________________________________

Дата «___» __________2017г. _________________________


www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Пред.След.

Вернуться в Предложение товаров и услуг.

Кто сейчас на форуме (по активности за 5 минут)

Сейчас этот раздел просматривают: 1 гость

cron