Взыскание неустойки и оформление права собственности в юридическом бюро Лексар

Список разделов Объявления Предложение товаров и услуг.

Описание: Связанных только с тематикой форума!

Сообщение #41 Юр бюро Лексар » 01.06.2017, 08:56

Нередко дольщики сталкиваются с ситуацией, когда при приёмке квартиры представители застройщика начинают шантажировать, ставя условием получения ключей подписание дополнительного соглашения об изменении срока.

Рекомендуем вам не поддаваться на угрозы, а потребовать предоставить акт приёма передачи для подписания. При этом здесь нужно понимать, что согласно п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве) «…Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства», таким образом, застройщик не просто обязан передать вам квартиру по акту приёма – передачи, но и каждый день задержки в подписании акта ему стоит денег, то есть это ему попросту невыгодно.

Если вам удалось заставить представителя застройщика предоставить вам для подписания акт приёма передачи, то о ключах уже можете не беспокоиться: с момента передачи квартиры вы вправе начать ей пользоваться незамедлительно, в том числе менять замки. В свою очередь застройщик не вправе чинить вам препятствия при совершении указанных действий. Обращаем ваше внимание: не подписывайте акт приёма-передачи с открытой датой! Проставьте её от руки.

Однако бывают случаи, когда представители застройщика не внимают вашим доводам и не дают возможность подписать акт приёма – передачи квартиры без пресловутого дополнительного соглашения. В такой ситуации тоже не стоит отчаиваться.

Постарайтесь забрать экземпляр этого дополнительного соглашения себе или сделайте его фотографию (это будет дополнительным доказательством вашей позиции в суде). После этого спокойно направляйтесь домой и составьте письменную претензию, в которой укажите следующее:

1. Представители застройщика на объекте неправомерно принуждали вас к подписанию дополнительного соглашения о переносе сроков, с которым вы не согласны;
2. Представители застройщика отказывали вам в подписании акта приёма – передачи квартиры, несмотря на то, что вы готовы были её принять, таким образом, препятствуя вам в выполнении ваших обязанностей;
3. Вы, руководствуясь договором долевого участия и законом № 214-ФЗ, требуете немедленно передать вам квартиру по акту приёма – передачи.

Претензию направьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес регистрации застройщика (т.н. юридический адрес).

И теперь уже застройщику придётся «бегать за вами», так как в суде застройщик уже не сможет обвинять вас в уклонении от принятия квартиры. Эта претензия будет подтверждать вашу добросовестность и усиливать вину застройщика в увеличении просрочки, вследствие умышленного уклонения от передачи квартиры.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #42 Юр бюро Лексар » 02.06.2017, 22:48

Нам пришёл вопрос: Что бы Вы могли посоветовать своим будущим клиентам по юридически грамотной фиксации недостатков, чтобы потом это стало доказательством в суде?

Безусловно, самое лучшее, что вы можете сделать – это прийти на приёмку квартиры с экспертом, который проведёт все необходимые замеры, составит грамотно акт осмотра, дефектную ведомость, экспертное заключение и другие технические документы. Также эксперт даст рекомендации о том, позволяют ли имеющиеся недостатки принять квартиру или есть основания для отказа от подписания акта приёма – передачи.

Если вы самостоятельно осматриваете квартиру, то вы также должны составить (заполнить) акт осмотра с фиксацией всех замеченных вами недоделок. При этом необходимо, в том числе, ориентироваться на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г, в котором прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. Неисправность (неработоспособность) инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция) являются существенными недостатками, которые могут позволить отказаться от подписания акта приёма передачи квартиры с требованием их устранения в установленный дольщиком срок (примерно 1 месяц). Такие недостатки, как слой пыли на подоконнике, наличие полиэтиленового (или другого) покрытия на окнах, царапина на дверной ручке и т.д. не являются существенными и, соответственно, позволят застройщику заявить об уклонении дольщика от подписания акта приёма – передачи квартиры.

Не менее важный момент - все недостатки необходимо фотографировать. Желательно, чтобы на фотографии отражалась дата, место (сделайте фотографии рядом с дверью Вашей квартиры, по возможности, чтобы в кадр попал представитель застройщика). Сделайте видеозапись осмотра. И даже несмотря на то, что её приобщить к материалам делам не получится, запись можно продемонстрировать судье.

Акт осмотра должен быть подписан дольщиком и представителем застройщика. Требуйте от представителя застройщика предъявления доверенности, в которой указаны его полномочия на подписание такого акта. Если вам отказываются предоставить копию доверенности, сделайте её фотографию, а данные укажите в акте. Если представитель застройщика отказывается подписывать акт – сделайте в нём соответствующую отметку.

На основании акта осмотра необходимо составить дефектную ведомость, в которой необходимо помимо отражения выявленных в ходе осмотра недостатков, привести ссылки на несоответствие конкретным ГОСТам, СНИПам, и т.д

Далее необходимо немедленно направить ценным письмом с описью вложения письменное требование застройщику устранить выявленные недостатки. Ближе к дате, к которой застройщик должен их устранить (указана Вами в акте осмотра), направить письмо, в котором вы напоминаете о необходимости их устранения, требование передать квартиру надлежащего качества и о вашей готовности её принять (укажите дату вашего приезда на объект). Если к повторному осмотру существенные недостатки не будут устранены, необходимо проделать вышеописанные действия заново. При этом можно писать письма почаще – раз в две недели. Судью необходимо убедить в том, что вы не уклонялись от подписания акта, а активно пытались принять квартиру. Опять же, это всё имеет значение при наличии существенных недостатков.

Так как самые важные действия (составление акта осмотра, дефектной ведомости и других технических документов) требуют специальной подготовки, мы ещё раз настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертом, а лучше с двумя.

Даже если выявленные недостатки позволят принять квартиру, при наличии технической экспертизы вы можете заставить застройщика их устранить (тем самым не переплачивая за ремонт) или устранить самостоятельно, взыскав с него эти расходы.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертными компаниями, которых мы можем рекомендовать.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #43 Юр бюро Лексар » 05.06.2017, 09:28

Нам пришёл вопрос: Добрый день! Составляю исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика. В подпункте 3 ч. 1 ст. 131 ГПК сказано, что в исковом заявлении, в том числе, должна быть указана цена иска, а в ст. 90 ГПК сказано, что «Цена иска определяется по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой денежной суммы». Если я заявляю в иске сумму неустойки 200 000руб, штраф 50%., моральный ущерб 50 000руб., то цена иска будет 350 000руб.?

Отвечаем: В цену иска включается только сумма неустойки. Для расчёта государственной пошлины также учитывается только сумма неустойки (сумма штрафа и компенсации морального вреда не учитываются). Поэтому в вашем случае цена иска будет составлять 200 000руб.

Обращаем Ваше внимание, что в решениях, которые мы публикуем (если не расписываем заявленные требования), под фразой «цена иска» понимается исключительно сумма взыскиваемой неустойки.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #44 Юр бюро Лексар » 06.06.2017, 09:46

Вопрос: почему штраф, который по закону ОЗПП фактически является законной неустойкой, не рассматривается как имущественное требование и не включается в цену иска?

Полагаем, что тут следует обратиться к тексту закона «О защите прав потребителей», предусматривающему взыскание штрафа: «В п. 6 статьи 13 Закона предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя…) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (…), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, взыскание штрафа, если даже об этом заявлено в иске, не означает разрешение денежного требования (спора), в связи с чем размер данной санкции не включается в суммы, которые определяют цену иска.

Стоит отметить, что в исковых заявлениях в просительной части юристы, как правило, не указывают сумму полагающегося штрафа, а вместо этого пишут: «за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца».

Как правило, вопрос о том, какие суммы включать в цену иска, возникает:

1. когда необходимо решить, в какой суд обращаться: мировой или районный (включение указанных требований в цену иска может привести к возвращению искового заявления, если на основании ошибочного включения обсуждаемых сумм в цену иска, он стал подсуден районному суду, в то время как при правильном расчёте цены иска, он подлежит рассмотрению мировым судьёй);

2. при расчёте суммы государственной пошлины: (ошибочное включение в цену иска лишних сумм может привести к излишней уплате государственной пошлины).

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в Апелляционном определении от 16.09.2014г., отказывая в удовлетворении частной жалобы, в которой истец просил отменить определение районного суда о возвращении иска в связи с неподсудностью, указала: «…Размер компенсации морального вреда, о взыскании которого заявлено, как требование неимущественного характера в силу положений ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также требование потребителя о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не подлежат включению в цену иска, поскольку данные требования производны от основного имущественного требования…».

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #45 Юр бюро Лексар » 07.06.2017, 08:35

Ситуация: в ДДУ указан суд, в котором предполагается разрешать спор в случае невозможности его урегулирования путём переговоров. Вы изучили практику этого суда, суда, находящегося по месту вашей регистрации, и пришли к выводу, что хотите судиться по месту регистрации. Как быть? Можно ли подать иск в иной суд, чем указан в ДДУ?

Давайте разбираться.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.


В соответствии с п. 1 статьи 16 этого же Закона «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

Таким образом, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Для того, чтобы Вы могли лучше ориентироваться в судебной практике того или иного суда, мы будем публиковать реальные результаты свежих судебных решений, которые приняты с участием наших юристов.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Дело на миллион

Сообщение #46 Юр бюро Лексар » 08.06.2017, 08:32

Дело на миллион!

Застройщик АО «А101-Девелопмент» , ведущий масштабное строительство на территории Новой Москвы, как и многие другие, допускает просрочку в передаче домов. Так, дольщик квартала таунхаусов «Вяземское» , который должен был въехать в свой дом ещё в августе 2015 года, смог его принять только в 2017 году. В юридическое бюро «Лексар» обманутый покупатель обратился в ноябре 2016 года. Так как стоимость таунхауса гораздо выше квартиры, и сумма неустойки за каждый день просрочки набегает существенная, мы решили взыскивать пени периодами примерно по 7-8 месяцев. Первый период мы определили со 2 августа 2015 года по 31 марта 2016 года (242 дня просрочки).

Как мы писали ранее, формула расчёта неустойки выглядит следующим образом:

Неустойка = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка ЦБ / 150 * кол-во дней просрочки

В период с 2015 по 2016 год ставка ЦБ менялась и на дату взыскания неустойки (31 марта 2016 года) составляла 11%, в то время как в 2015 году её размер был 8,25%

Безусловно, для клиента было выгоднее проводить расчёт по ставке 11% за весь период, что мы и сделали. Сумма неустойки при таком подсчёте составила 1 564 000руб.

В январе 2017 года мы подали исковое заявление в Видновский городской суд Московской области. Так как цена иска превысила 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 2 820,45руб.

В марте 2017 года состоялось основное заседание под председательством судьи Побединской М.А. Эта судья традиционно снижает сумму неустойки в два раза, даже если она превышает один миллион рублей, что в нашем случае было очень хорошо.

В итоге было взыскано:
790 000р. - неустойки;
20 000р. - компенсации морального вреда;
200 000 000р. - штрафа;
10 000р. – расходов на представителя;
2 820,45руб. – государственной пошлины,
а всего 1 022 820,45руб.

Исполнительный лист уже предъявлен в банк и оплачен, а исковое заявление за новый период подано в суд. Вперёд, за новым миллионом!

water_Исполнит_Хурт_1.jpg
water_Исполнит_Хурт_2.jpg


www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #47 Юр бюро Лексар » 09.06.2017, 08:06

В 2014 году семейная пара приобрела в общую совместную собственность квартиру в мкр. «Красногорский», Нахабино. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве застройщик ООО «Град» должен был передать её не позднее 31 декабря 2015 года.

В конце 2015 года, когда дом уже фактически был построен, но имелись сложности с подключением коммуникаций, застройщик предложил дольщикам прийти на осмотр и получить ключи от своей квартиры. Несмотря на радость от получения долгожданных ключей, дольщики всё же смогли выявить в помещении недостатки и отразить их в дефектной ведомости. Застройщик пообещал всё устранить, был подписан акт о допуске в квартиру для проведения ремонта, и дольщики полностью погрузились в эти хлопоты.

Наступила весна, а к работам по облагораживанию семейного гнёздышка супруги так и не смогли приступить: какой может быть ремонт, если в квартире нет то электричества, то воды? На все претензии отдел продаж отвечал: вы акт о допуске в квартиру для ремонта подписали? Подписали. Ключи получили? Получили. Свои обязательства застройщик исполнил, остальное – мелочи.

Такое отношение к себе, безусловно, дольщикам не понравилось, и в конце апреля 2016 года супруги обратились за помощью в наше бюро.

Мы изучили имеющиеся документы и выяснили, что дом, оказывается, до сих пор не введён в эксплуатацию!

Напомним, что согласно п. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «закон № 214-ФЗ») обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Однако акт о допуске в квартиру для ремонта не является актом приёма – передачи, а вручение ключей – не снимает с застройщика обязанности передать квартиру в установленном законом порядке.

Поэтому первое, что мы сделали – направили застройщику требование о передаче квартиры в соответствии с законом № 214-ФЗ, а также предложили добровольно уплатить неустойку за период с 1 января 2016 года по дату направления претензии.

Как это почти всегда бывает, ответа на претензию супруги не получили, поэтому в середине мая мы сдали иск в Перовский районный суд г. Москвы.

Во время ожидания заседания, которое в связи с отпусками судей было назначено только на август, застройщик, наконец, получил Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, а через полтора месяца, 17 августа, дольщики подписали акт приёма-передачи квартиры. Таким образом, период просрочки с 1 января составил 230 дней, а сумма неустойки за этот период – 768 831,35руб. (так как за это время ключевая ставка снизилась с 11% до 10,5%, то мы сделали расчёт по периодам).

Здесь стоит отметить неудовлетворительную работу суда: ответчику не была направлена повестка о дате рассмотрения дела, поэтому оно было отложено на середину сентября. Для того чтобы второй раз такого не допустить, мы взяли отправку телеграмм на себя (эта услуга входит в стоимость). Однако заседание было отложено снова, так как в этот раз суд не направил ответчику материалы дела…

А пока мы выполняли работу суда по уведомлению ответчика о дате очередного заседания, юрист застройщика связался с дольщиками и предложил добровольно выплатить 250 000руб. Безусловно, на такую сумму супруги согласиться не могли.

Тогда на борьбу с дольщиком застройщик нанял адвоката.

Заседание, на котором в буквальном смысле слова разыгралась «битва» между нашим юристом и адвокатом застройщика, состоялось в сентябре 2016 года под председательством судьи Савостьянова С. В.

Адвокат застройщика требовал в иске отказать полностью, мотивировав:

1. тем, что квартира была фактически передана (ключи, акт о допуске для ремонта), следовательно, дольщик мог пользоваться квартирой, а застройщик исполнил свои обязательства;
2. а также пытался переложить вину за неполучение в предусмотренный договором срок на Министерство строительного комплекса Московской области.

На самом деле ни одно из этих обстоятельств не может являться основанием для отказа во взыскании неустойки, с чем судья согласился, однако всё же посчитал необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить её размер. В итоге в пользу дольщиков было взыскано:

по 192 107,93руб. – неустойки каждому супругу;
по 10 000,00руб. – компенсации морального вреда каждому;
по 101 053,86руб. – штрафа каждому (в полном объёме);
20 000руб. – расходов на оказание юридических услуг супруге, с которой мы заключали договор,
а всего: 626 323,58руб.

После заседания адвокат пообещал, что будет добиваться отмены этого решения в Московском городском суде, и через несколько недель даже направил краткую апелляционную жалобу, которую суд оставил без движения до конца ноября, предложив подготовить полный мотивированный текст. Однако либо адвокат так и не смог подготовить аргументированную позицию, либо был занят другими делами, но срок он пропустил, и решение вступило в силу.

Из-за Новогодней суеты в судах добиться получения исполнительного листа мы смогли только 26 января 2017 года. В этот же день мы отвезли его в обслуживающий застройщика банк, а уже через 2 рабочих дня взысканные суммы были зачислены на счета супругов.

water_Решение_Бела_1.jpg
water_Решение_Бела_2.jpg
water_Решение_Бела_3.jpg
water_Решение_Бела_4.jpg
water_Решение_Бела_5.jpg
water_Решение_Бела_6.jpg


www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #48 Юр бюро Лексар » 13.06.2017, 07:35

Не построил гараж?
Верни двойную стоимость!


Городская целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве была инициирована Правительством Москвы в 2008 году и предполагала возведение «доступных» паркингов в различных районах города по цене 350 000руб. Для проектирования и строительства объекта гаражного строительства в районе Коньково распоряжением Правительства Москвы от сентября 2011г. были выделены бюджетные средства города, а за несколько лет до этого Государственное Унитарное Предприятие г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» (далее – «ГУП ДС г. Москвы») было наделено функциями застройщика. Эти меры, вероятно, должны были вселить в покупателей уверенность в том, что уж под контролем-то города все планы будут реализованы в срок.

Жительница Коньково, обрадованная возможности приобрести постоянное парковочное место для своего автомобиля, заключила в мае 2012 года с ГУП ДС г. Москвы договор участия в долевом строительстве в гаражном комплексе. 350 000руб. были внесены в счёт оплаты будущего машино-места в тот же день. Перспективы окончания стройки в ближайшем будущем радовали – согласно ДДУ уже к 30 июня работы должны были быть завершены.

Однако в какой-то момент что-то пошло не так..

Сначала в июне 2012 года застройщик предложил изменить условия договора, касающиеся срока окончания строительства, на апрель 2013 года. Дольщица пошла навстречу и подписала соответствующее дополнительное соглашение к ДДУ. Затем буквально через месяц застройщик вновь попросил скорректировать сроки, продлив их уже до августа 2013 года. Дольщица снова согласилась и подписала документы.

А затем покупательнице раз в год стали приходить письма о том, что застройщик в очередной раз продлил разрешение на строительство и уведомляет о продлении срока передачи гаража. Каждый раз письмо от государственного предприятия хоть и расстраивало, но всё же вселяло надежду на то, что «уж в этот – то раз точно всё доделают». Так прошло почти пять лет…

В декабре прошлого года москвичка решила прекратить свои мучения и по совету такого же обманутого покупателя ненародного гаража решила обратиться в наше бюро за помощью в расторжении договора участия в долевом строительстве. Работу решено было начать сразу же после новогодних праздников.

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес ГУП ДС г. Москвы.

Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно п. 2 ст. 9 этого же закона указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Таким образом, период, за который мы взыскивали проценты, начал исчисляться с мая 2012 года, когда дольщица выплатила стоимость машино-места, и составил 1720 дней. Этот же пункт статьи 9 закона № 214-ФЗ даёт застройщику 20 рабочих дней на добровольный возврат цены ДДУ и набежавших процентов.

Однако ГУП ДС г. Москвы никак не отреагировал на наше уведомление, поэтому мы были вынуждены подать иск в Черёмушкинский районный суд г. Москвы. На дату подачи иска просрочка увеличилась до 1 748 дней, а сумма процентов превысила цену парковочного места и составила 407 866,66руб.

Судебное заседание состоялось в марте этого года под председательством судьи Иваховой Е. В. Представитель ГУП ДС г. Москвы явился в судебное заседание, не возражал против возврата денежных средств, уплаченных в счёт цены договора, однако категорически был против удовлетворения остальных наших требований (о взыскании процентов, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов). Выслушав доводы ответчика и аргументы нашего юриста, суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований дольщицы. Однако так как сумма процентов была явно несоразмерна нарушенному обязательству (превысила цену машино-места), то суд счёл возможным применить к ней ст. 333 ГК РФ.

В результате судья Ивахова Е. В. взыскала:
350 000 руб. – стоимость машино-места;
100 000 руб. – процентов за пользование суммой договора;
1 500 руб. – процентов за пользование денежными средствами;
10 000 руб. – компенсации морального вреда;
230 750 руб. – штрафа (в полном объёме);
20 000 руб. – расходов на представителя;
1 820 руб. – расходов на заверение доверенности у нотариуса,
а всего: 714 070 руб.

Таким образом, дольщица вернула 204% вложенных средств!
P.S. В настоящий момент «Народный гараж» в Коньково так и не достроен…
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #49 Юр бюро Лексар » 15.06.2017, 00:01

Два свежих решения по делам дольщиков из ЖК «Марьино град» (застройщик ООО «МарьиноСтрой»).

По первому делу просрочка составила 442 дня, сумма неустойки за этот период – 652 171руб. Судья Никулинского районного суда г. Москвы Кузнецова Е. А. взыскала:
- 300 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 155 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 11 700руб. – судебных расходов;
а всего: 476 700руб.

По второму делу просрочка составила 448 дней, сумма неустойки за этот период – 698 073,60руб. Судья Пресненского районного суда г. Москвы Лебедев Ю. В. взыскал:
- 698 073,60руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 354 036,80руб. – штрафа (в полном объёме);
- 10 000руб. – судебных расходов;
а всего: 1 072 110,40руб.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #50 Юр бюро Лексар » 15.06.2017, 09:28

Ещё одно свежее дело.

Для дольщика ЖК «Калейдоскоп» (застройщик ООО «Жилищная компания») покупка квартиры была инвестиционный проектом. Купив за собственные деньги квартиру менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.
Цена квартиры составляла 2 179 120руб.

Поверив обещаниям застройщика, дольщик решил подождать ещё полгода (до конца 2016г.), в надежде, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования.

Однако наступил 2017 год, а стройка так и не закончилась. Решив, что «время – деньги», а также подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ на возврат указанных сумм, и подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области. На дату заседания сумма процентов составила 835 329,32руб.

Судья Лапшина И. А. взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств;
200 000руб. – штрафа;
10 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на представителя;
10 372,25руб. – государственной пошлины,
а всего: 2 991 112,66руб.

Таким образом, менее чем за два года дольщик вернул 135% вложенных средств, что в два раза выгоднее, чем если бы он положил эти деньги на депозит под 10% годовых.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #51 Юр бюро Лексар » 16.06.2017, 07:23

Сегодня хотим предложить Вашему вниманию редкое судебное решение, в котором судья пересчитала неустойку по единой ставке, действовавшей на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ (дата, до которой квартира должна быть передана).

В 2015 году мать и дочь решили купить квартиру в долевую собственность в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»). Как мы уже писали ранее, особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Эта схема выгодна застройщику, так как первоначальному (своему) покупателю квартира продаётся по низкой цене, от которой в случае просрочки сдачи дома впоследствии и будет рассчитываться неустойка в случае её взыскания реальными гражданами – участниками долевого строительства. Стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 2 529 040руб.

По условиям договора участия в долевом строительстве квартира должна была быть передана дольщицам до 30 июня 2016 года, однако этого не произошло. За помощью в разрешении ситуации в октябре они обратились в наше бюро.

Женщин беспокоило то, что так как они купили квартиру в долевую собственность, но не являются супругами, то им придётся взыскивать неустойку каждой за себя. Это распространённое заблуждение мы быстро развеяли, сообщив, что претензию и иск будем подавать один на двоих, а вот исполнительных листа будет два – для каждой дольщицы отдельно. Мы подготовили одно требование об уплате неустойки, выждали 10 дней и подали иск в Видновский городской суд Московской области.

В это время мать и дочь успели принять квартиру и получить ключи, поэтому в заседании мы уточнили исковые требования, сделав перерасчёт неустойки с 01 июля 2016 года по дату подписания акта. Так как за время просрочки ключевая ставка снизилась с 10,5% до 10% (с 19 сентября), то мы сделали расчёт периодами, потому что этот способ имеет наибольшее распространение в судах Москвы и области. При таком подсчёте сумма заявленной неустойки составила 239 412,00руб. из расчёта:

Период просрочки с 01 июля 2016г. по 18 сентября 2016г. (80 дней, ставка 10,5%)
2 529 040,00*0,105 / 150 * 80 = 141 624 руб. 00 коп
Период просрочки с 19 сентября 2016г. по 15 ноября 2016г. (58 дней, ставка 10%)
2 529 040,00*0,1 / 150 * 58 = 97 788 руб. 00 коп.

Заседание состоялось в январе 2017 года. Судья Зырянова А. А. к нашему удивлению пересчитала неустойку, применив ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанную в договоре участия в долевом строительстве, то есть по ставке 10,5% за весь период просрочки в 138 дней. При таком подсчёте сумма неустойки составила 244 305,26руб.
2 529 040,00*0,105 / 150 * 138 = 244 305,26руб.

Несмотря на то, что этот способ расчёта имеет своё обоснование, в судах общей юрисдикции практика, в соответствии с которой применяется ставка, действовавшая на дату исполнения обязательства, указанная в договоре долевого участия, практически отсутствует.

Но даже этот способ подсчёта не уберёг нас от снижения суммы: по ходатайству Ответчика судья применила статью 333 ГК РФ и уменьшила неустойку до 160 000руб. Тем не менее, дополнительно были взысканы:
20 000руб. – компенсации морального вреда;
50 000руб. – штрафа;
20 000руб. – расходов на представителя.
А всего: 250 000руб. при сумме заявленной неустойки 239 412руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже в первых числах марта мы сдали исполнительные листы в банк. На сегодняшний день мать и дочь получили на свои счета взысканные суммы.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #52 Юр бюро Лексар » 19.06.2017, 07:21

Уважаемые жители!

С сегодняшнего дня в третий раз в этом году снизилась ключевая ставка. Теперь она составляет 9%. Так как при снижении ключевой ставки выгодней делать расчёт неустойки по периодам, то мы напомним, как менялась ключевая ставка с 2016 года, а также приведём формулу расчёта за соответствующие периоды.

Текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ (www.cbr.ru):

С 01 января 2016 года ставка рефинансирования приравнялась к ключевой ставке, которая на тот момент составляла 11 % (в формуле учитывается как 0,11)
Период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
Период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
Период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

Период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
Период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

Со 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)
Период со 02.05.2017г. по 18.06.2017г. (48 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 48

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 30.06.2017г. (12 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 12

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #53 Юр бюро Лексар » 19.06.2017, 19:45

Корректировка к предыдущему сообщению.
В последней формуле опечатка, должно быть так:

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 30.06.2017г. (12 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,09 / 150 * 12
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #54 Юр бюро Лексар » 20.06.2017, 09:04

Два решения по делам дольщиков ЖК «Бутово-парк» (застройщик АО «СТ Инжиниринг»)

По первому делу застройщик не передал в установленный в ДДУ срок машино-место. Просрочка составила 335 дней, а неустойка за этот период – 229 139руб.

Судья Тверского районного суда Коротова Е. Г. взыскала:
- 90 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 50 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 16 700руб. – судебных расходов;
а всего: 166 700руб.

По второму делу застройщик должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015 года, однако акт приёма – передачи был подписан только 29 сентября 2016г. Неустойка за этот период составила 1 343 423,43руб.В этот же день мы направили застройщику претензию о выплате неустойки. Так как ответа в ближайшие 10 дней не последовало, то в начале октября мы подали иск в Щербинский районный суд г. Москвы.

Нечасто бывает, но рассмотрение иска по существу откладывалось 5 раз!! Перед Новым годом судья не захотела рассматривать дело по причине того, что ответчик не получил иск, хотя извещение с почты с отметкой о вручении ей было предъявлено. Затем в новую дату заседания наша судья (впрочем, как и ряд других судей) была «командирована» в Мосгорсуд, а к следующему заседанию ушла в декретный отпуск, и дело было передано судье Федотову Д. И.

Судья Федотов Д. И. нередко бывает задействован в слушаниях по уголовным делам, поэтому, когда его «вызывают», он все назначенные на этот день заседания по гражданским делам переносит. В итоге рассмотрение иска по существу состоялось только в июне, то есть почти через 9 месяцев с даты его подачи…. Это антирекорд в нашей практике по длительности назначения основного заседания! Благо дольщику не пришлось посещать ни одного заседания, а их количество (посещений нашими юристами) не ограничено договором.

В итоге было взыскано:
- 450 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 230 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 22 100руб. – судебных расходов;
а всего: 712 100руб.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #55 Юр бюро Лексар » 21.06.2017, 07:20

Дольщице из ЖК «Квартал Гальчино» застройщик ООО «Квартал Гальчино» передал квартиру с задержкой в 214 дней. При этом куплена она была по договору уступки. Так как действие происходило в 2015 году, когда ставка рефинансирования составляла 8,25%, при этом цена квартиры по ДДУ была менее 1 500 000руб., то сумма неустойки за этот период оказалась небольшая – всего 189 000руб. За нашей помощью дольщица обратилась в конце марта этого года.

Мы направили застройщику претензию, и уже в середине апреля подали иск в Домодедовский городской суд Московской области. В конце мая состоялось заседание, на котором застройщик предложил подписать мировое соглашение на сумму 70 000руб. Мы не согласились, однако попросили суд отложить рассмотрение дела, так как появился шанс вступить с застройщиком в переговоры. В итоге уже на следующем заседании судья Трушкин Ю. А. утвердил мировое соглашение на 125 000руб.


Квартира в ЖК «Спортивный квартал» (застройщик ООО «СтройПлюс») должна была быть передана дольщику до 31 декабря 2015 года, однако дом до сих пор не введён в эксплуатацию. В конце декабря прошлого года, после обращения в наше бюро, мы направили застройщику претензию, а ещё через полторы недели сдали иск в Щербинский районный суд г. Москвы. Дело попало к судье Киприянову А.В.

На дату направления претензии сумма неустойки составила 489 384,67руб. В марте должно было состояться заседание, однако ответчик на него не явился. Мы уточнили исковые требования, и рассмотрение дела было отложено до мая. Однако и в мае от застройщика никто не пришёл, а мы ещё раз уточнили наши требования на эту дату (цена иска составила 740 366,72руб.). В третий раз судья решил, что мы уже достаточное количество раз извещали застройщика о заседании, поэтому рассмотрел иск без него. В итоге было взыскано:

- 740 366,72руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 370 183,36руб. – штрафа;
- 22 100руб. – судебных расходов;
а всего: 1 142 650,08руб.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #56 Юр бюро Лексар » 22.06.2017, 09:24

В 2015 году дольщик решил купить на стадии строительства апартаменты в «Клубном доме на Менжинского» (застройщик ООО «Капель +») . Так как такого объекта недвижимости, как апартаменты, в законодательстве нет, то по документам они проходят как офисные/торговые/складские помещения в офисных, торговых торгово-развлекательных центрах, как номера в гостиницах (чем, собственно, апартаменты и являются) и под другими видами нежилых помещений. Как мы писали ранее, главной причиной их покупки является более низкая цена по сравнению с покупкой квартиры при прочих равных условиях. В данном случае цена приобретённого дольщиком апартамента составила 5 317 200руб.

Согласно проектной декларации и условиям договора участия в долевом строительстве этот дом является многофункциональным деловым центром, а объектом долевого строительства – нежилое помещение.

Дом должен был быть построен ещё летом 2016 года, а апартаменты переданы покупателям – не позднее 31 декабря. Однако по состоянию на сентябрь 2016 года не был возведён даже первый этаж. Стало понятно, что к указанному в ДДУ сроку квартира передана не будет.

Согласно ч. 1 п.1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Несмотря на то, что при таких основаниях расторжение ДДУ законом не предусмотрена процедура направления застройщику соответствующего уведомления, мы всё же его направили, предложив выплатить проценты за пользование денежными средствами добровольно. Сделано это было для того, чтобы получить по Закону о защите прав потребителей штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Так как застройщик никак не отреагировал на наше письмо, мы подали иск в Бабушкинский районный суд г. Москвы. На дату судебного заседания сумма процентов за пользование денежными средствами (820 дней) составила 2 825 205р. Таким образом, цена иска составила внушительные 8 142 405руб., а сумма госпошлины 35 712руб. Так как для дольщика эти суммы являлись значимыми, то на заседание он пришёл вместе с семьёй.

В суде представитель застройщика попытался воспользоваться тем, что согласно условиям ДДУ дом является многофункциональным центром, а объект ДДУ – нежилым помещением, поэтому Закон о защите прав потребителей к данным правоотношениям применён быть не может. Тем не менее, мы смогли доказать, что дольщик планировал использовать апартамент для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому штраф должен быть взыскан.

Судья Зотова Е.Г. согласилась с нами, признала ДДУ расторгнутым и взыскала:
5 317 200руб. – стоимости апартамента;
2 825 205руб. – процентов за пользование денежными средствами,(в полном объёме);
2 000 000руб. – штрафа;
5 000руб. – компенсации морального вреда;
32 100руб. – расходов на представителя;
35 712руб. – государственной пошлины,
а всего: 10 215 217руб.

Таким образом, дольщик взыскал почти 200% стоимости апартамента.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #57 Юр бюро Лексар » 23.06.2017, 21:52

Раз уж мы затронули тему апартаментов, давайте разберёмся, в чём отличие апартамента от квартиры.

При слове «апартаменты» каждый из нас представляет что-то своё. Кто-то – шикарный номер в отеле, кто-то просторную квартиру в элитном жилом комплексе, кто-то обычную квартиру, но с панорамным остеклением. В западных странах под апартаментом понимают жильё, предназначенное для сдачи внаём. Их же снимают туристы, предпочитающие на время путешествия пожить в частной квартире, а не в отеле.

А что же такое апартаменты в России? Чем апартаменты отличаются от привычной квартиры? И почему в последние годы застройщики предлагают их всё чаще?

Давайте разбираться.

Итак, начнём с того, что такой вид недвижимости, как «апартаменты», в Российском законодательстве отсутствует… Последние три года идут активные дискуссии на тему введения этого термина в жилищный и гражданский кодексы, однако, в отличие от машино – мест, которые стали самостоятельным объектом недвижимости с этого года, статус апартаментов так и не изменился.

Апартаменты упоминаются в Российском законодательстве всего несколько раз.

Согласно ныне не действующему приказу Федерального агентства по туризму (Ростуризм) от 21 июля 2005 г. N 86 г. «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» апартамент - номер площадью не менее 40 кв.м., состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел (ванна/душ, умывальник, унитаз) и кухонное оборудование. Согласно ранее разработанной классификации, апартамент относился к высшей категории номеров.

Действующий же приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (Минспорттуризм России) от 25 января 2011 г. N 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» не даёт определения апартаментам, но также выделяет его в высшую категорию гостиничных номеров, к которой предъявляются определённые требования. Среди них всё то же количество комнат (2 и более), площадь номера не менее 40 кв.м., наличие кухонного оборудования и полного санузла, а также требования к техническому оснащению номера, наличию в нём определённого комплекта мебели и средств гигиены. И только при соблюдении указанных в данном приказе условий, такой номер имеет право называться «апартаментом».

Таким образом, в действующем законодательстве под апартаментами понимается гостиничный номер высшей категории, который должен отвечать установленным Приказом Минспорттуризма России требованиям.

Ещё апартаменты упоминаются в Постановлении Правительства Москвы от 11 ноября 2014г. № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 228-ПП». В этом документе были уточнены формулировки видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в Москве, в соответствии с которыми апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и т.д.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Логика властей понятна: если согласно действующему законодательству, апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.

А что же продают застройщики под видом апартаментов?

Если коротко, то продают кто – что. Одни, следуя логике закона, предлагают «номера» в гостиницах, другие – нежилые помещения (офисы) в торговых, торгово-развлекательных или развлекательных центрах, то есть в коммерческих зданиях, третьи – складские помещения. Однако все эти помещения позиционируются застройщиками как «нестандартный вариант» или «новый формат» жилья.

Почему же в этих домах нельзя построить полноценные жилые помещения?

Дело в том, что перечень жилых помещений установлен Жилищным Кодексом России (далее – «ЖК РФ»), и он является закрытым. В п. 1 статьи 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Ими являются:
Жилой дом, часть жилого дома;
Квартира, часть квартир;
Комната.

Может быть, апартаменты всё-таки можно причислить к квартире или хотя бы к комнате?

Давайте читать дальше статью 16 ЖК РФ:
П. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
П. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
П. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Нет, из приведённых положений закона этого не следует. И квартира, и комната должны находиться в Жилом доме, коими ни гостиница, ни, тем более, бизнес или деловой центр не являются.

Согласно действующему законодательству нежилые помещения в многоквартирных домах строить можно, а жилые помещения в коммерческой недвижимости – нельзя.

Тем не менее, рынок полон предложений апартаментов, и спрос на них продолжает расти. Давайте подробней рассмотрим, в чём же заключается отличие квартиры от пресловутых апартаментов.

1. Стоимость

Так как апартаменты – это, как правило, офисные (нежилые) помещения, то их стоимость ниже квартир. Разница в стоимости колеблется в пределах 10-20% за квадратный метр. Именно этот фактор более всего привлекает покупателей к этой недвижимости.

2. Инфраструктура

Обратите внимание на то, где вам предлагается приобрести апартаменты. Как правило, такие объекты социального значения, как школы и поликлиники, находятся в отдалении, и надеяться на то, что они будут построены в «шаговой доступности», бессмысленно. К строительству нежилых помещений предъявляется гораздо меньше требований, чем к многоквартирным домам. Застройщик, например, не обязан облагораживать территорию вокруг дома, обустраивать детские и иные площадки. Отсутствие социальной нагрузки на застройщика является одной из основных причин того, что апартаменты дешевле квартиры.

3. Перепланировка

Понятие «свободная перепланировка» вполне уместно при покупке апартаментов, так как их можно перекраивать под себя как угодно без необходимости получения многочисленных согласований с различными государственными учреждениями. Все ограничения касаются только несущих конструкций.
Покупая же «квартиру свободной планировки», вы получаете жилое помещение без возведённых перегородок, которые предусмотрены проектом. А если вы не хотите возводить перегородки или желаете, чтобы они были в других местах, то это считается перепланировкой со всеми вытекающими последствиями.

4. Регистрация

Оформить постоянную регистрацию (прописаться) в апартаментах нельзя, так как они являются нежилыми помещениями. Исключения составляют «номера» в гостинице, где временную регистрацию, хоть и с некоторыми трудностями, но оформить можно. На этот пункт обращаем особое внимание, так как многие недобросовестные застройщики на этапе продаж заверяют в обратном. Новосёлы же, получая отказ в регистрации по месту фактического проживания, зачастую оказываются к этому не готовыми.

5. Стоимость коммунальных услуг

Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то размер ежемесячной квартплаты в них выше в среднем на 10-20%. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости ставки выше, чем для жилых домов.

6. Возможность пользоваться субсидиями

Владельцы апартаментов, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не могут воспользоваться льготами при оплате коммунальных услуг, так как они предоставляются только гражданам, проживающих в жилых домах.

7. Налоговая ставка.

В соответствии с Законом г. Москвы от 19.11.2014г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц» ставки налогов следующие:
0,1%-0,3% от кадастровой стоимости недвижимости – для жилых помещений;
0,5% - 2% от кадастровой стоимости недвижимости – нежилых помещений (за исключением машино-мест, гаражей и объектов незавершённого строительства).

Таким образом, владельцы апартаментов должны платить налог в большем размере. Однако такая ситуация владельцам апартаментов, проживающих в них на постоянной основе, показалась несправедливой, поэтому после длительных дискуссий власти Москвы пошли им навстречу.

Так как российским законодательством не предусмотрен такой вид недвижимости, как «апартаменты», то для идентификации зданий, которые на бумаге не являются жилыми, а по факту – в них проживают граждане на постоянной основе, власти Москвы начали формировать их реестр. Для владельцев апартаментов в домах, вошедших в этот список, предусмотрены льготы по оплате налога на имущество, начиная с налогового периода 2015 года:
собственникам апартаментов площадью до 300 кв. метров с кадастровой стоимостью свыше 100 000 руб. за один кв. метр предоставляется льгота в виде снижения ставки налога с 1,2% до 0,5% для первых 150 кв. м. Если же размер апартаментов больше 150 кв. м, то вся превышающая площадь будет облагаться по ставке 1,2%. Льгота предоставляется по одним апартаментам собственника.

На сегодняшний день в этот реестр, утверждённый 26 октября 2016г. Постановлением Правительства Москвы № 706-ПП, вошли 7 объектов, расположенных по следующим адресам: Пресненская набережная, дома 6 (стр. 2), 8 (стр. 1) и 12; ул. Новый Арбат, д. 32; 4-й Крутицкий переулок, д. 14; Алтуфьевское шоссе, д. 48 (корп. 2) и ул. Братиславская, д. 6. Власти Москвы утверждают, что этот список будет постоянно расширяться.

8. Общее имущество

В отличие от Жилого дома, где технические помещения (подвалы, чердаки и другое общее имущество) принадлежат каждому собственнику пропорционально его доле, в случае с апартаментами покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в них самих. Для того чтобы иметь доступ к подвалу или чердаку владелец апартаментов должен их выкупить или арендовать у застройщика.

9. Создание ТСЖ

Товарищество собственников жилья - объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении. Так как апартаменты не являются жилыми помещениями, а здание, в котором они находятся – жилым домом, то создание ТСЖ для совместного управления общим имуществом невозможно.

10. Управляющая компания

Ситуация гипотетическая, но она может возникнуть: если по какой-то причине управляющая компания вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами, то в отличие от жилого дома, который сразу же будет передан ГБУ «Жилищник» до выборов новой УК, собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться без жилищно-коммунальных услуг.

11. Жилищный кодекс

При покупке апартаментов покупателю нужно всегда иметь в виду, что он приобретает не жильё, а коммерческую недвижимость, на режим пользования которой не распространяются нормы Жилищного кодекса России, а также некоторые иные нормы.

Так, закон города Москвы от 12.07.2002г. № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», запрещающий совершение действий, нарушающих покой граждан в ночное время (с 23.00 до 07.00 часов), распространяется только на апартаменты, расположенные в гостиницах. Это значит, что если ваш апартамент расположен в торгово-развлекательном центре, а соседнее помещение выкуплено с целью организации в нём музыкальной/танцевальной студии, где по вечерам и глубокой ночью планируется проводить громкие мероприятия, то пожаловаться на таких «соседей» будет невозможно.

12. Обращение взыскания на недвижимое имущество

Согласно статье 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются. Таким образом, на апартаменты возможно обращение взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами указанного закона.

13. Банкротство застройщика

Так как апартаменты являются нежилым помещением, то в случае банкротства застройщика, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости, не смогут воспользоваться теми преимуществами законодательства о банкротстве застройщика, какие есть у дольщиков, купивших квартиры. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений, в который включаются требования граждан, заключивших договоры на приобретение квартир. Дольщик, включивший свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых условий, указанных в этом параграфе. Что касается дольщиков, вложивших денежные средства в покупку апартаментов, то законодатель для них не предусмотрел никаких специальных реестров. Это значит, что в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов, как правило, могут только требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов.

Итак, мы рассмотрели основные отличия апартаментов от квартир. Безусловно, так как этот формат недвижимости набирает популярность, просто необходимо корректировать законодательство с учётом требований времени. А пока дискуссии по поводу присвоения апартаментам того или иного статуса продолжаются, то на сегодняшний день, принимая решение о покупке апартаментов, необходимо учитывать все приведённые нами особенности их действующего правового статуса.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #58 Юр бюро Лексар » 26.06.2017, 19:50

Как мы взыскали 115% неустойки!

В 2013 году москвичка Л. купила квартиру в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета») за пять миллионов рублей. Особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Безусловно, продажа квартир по договору уступки выгодна застройщику, так как расчёт неустойки в случае просрочки производится от цены договора участия в долевом строительстве, заключённым между застройщиком и первоначальным дольщиком. В данном случае стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 3 245 447руб.

По условиям договора квартира должна была быть передана Л. до 31 мая 2016 года, однако к этому времени дом ещё не был готов. За помощью в разрешении ситуации Л. обратилась в наше бюро.

Первое, что мы всегда рекомендуем сделать в случае начала просрочки, – это как можно раньше направить застройщику претензию, а через месяц – требование об уплате неустойки. Л. самостоятельного подготовила эти документы, однако ответа, как это часто бывает, не получила. В начале осени Л. уехала в командировку, а когда вернулась, то выяснилось, что уже началась выдача ключей. Так как за время отсутствия Л. ей могло прийти уведомление от застройщика о готовности передать квартиру, которое уже могло вернуться обратно, мы ей порекомендовали записаться на осмотр. В ноябре 2016 года, Л. прибыла на объект, качество квартиры её устроило, однако возникли вопросы к содержанию акта приёма – передачи. Наши юристы бесплатно проконсультировали Л. по телефону относительно вызвавших сомнения пунктов, и акт был подписан.

После этого Л. решила доверить нам ведение дела в суде.

Мы направили застройщику требование об уплате неустойки за период с 01 июня 2016 года по дату подписания акта приёма – передачи и в декабре 2016 года подали иск в Видновский городской суд Московской области. Так как за время просрочки ключевая ставка ЦБ была снижена с 11% до 10,5% (с 14.06.2016г.), мы решили произвести расчёт по периодам. При таком подсчёте сумма неустойки составила 389 885,85руб. (если бы мы считали по ставке 10,5% за весь период просрочки, то сумма неустойки составила бы 388 480,02руб.).

В феврале 2017 года состоялось заседание, на котором представитель застройщика не присутствовал. Тем не менее, им было представлено объёмное возражение на наш иск, в котором ответчик, в том числе, описал трудности, вызванные сложившейся экономической ситуацией, указал на небольшой период просрочки и отсутствие убытков у истца. Все эти обстоятельства, по мнению застройщика, должны были явиться основанием для снижения неустойки при применении ст. 333 ГК РФ. В свою очередь наш юрист Пётр Никляев в своей речи привёл доводы, которые доказывали несостоятельность аргументов застройщика. Это выступление повлияло на решение судьи Кравченко С. О. Она согласилась с нашей позицией и справедливо посчитала, что оснований для снижения неустойки нет. Таким образом, было взыскано:

389 885,85руб. – неустойки (в полном объёме);
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа,
а всего: 449 885,85руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже 27 марта мы сдали исполнительный лист в банк. 29 марта Л. получила взысканные суммы на свой счёт.

Ссылка на текст решения в нашей группе в ВК Московский дольщик.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #59 Юр бюро Лексар » 27.06.2017, 09:12

Два дела дольщиков из ЖК «МАРЗ» (застройщик ООО «КаскадСтройСервис») рассматривались в Черёмушкинском районном суде г. Москвы судьёй Козиной Т. Ю.

По первому делу просрочка составила 365 дней, сумма неустойки за этот период – 1 098 940,28руб.
Было взыскано:
- 500 000руб. неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 152 000руб. – штрафа;
- 21 700руб. – судебных расходов;
а всего: 676 700руб.

По второму делу просрочка составила 455 дней, сумма неустойки за этот период – 1 369 911,86руб.
Было взыскано:
- 700 000руб. неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 210 000руб. – штрафа;
- 20 000руб. – судебных расходов;
а всего: 935 000руб.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #60 Юр бюро Лексар » 28.06.2017, 08:21

Застройщик ЖК «Сетунь» (АО «СК «Донстрой») решил сделать «ход конём» и подать к нашему клиенту иск о понуждении к изменению условий ДДУ в части увеличения срока передачи квартиры. Это было сделано после того, как мы обратились в суд за взысканием неустойки.

Застройщик обосновал своё требование следующим образом.
Согласно ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны.

В качестве исключительности случая, требующего изменения условий ДДУ, застройщик привёл такие доводы, как:
- внезапно выяснившиеся планы г. Москвы 2012 года по строительству станции метрополитена в непосредственной близости к ЖК, что по должно было привести к капитальным изменениям проекта, о которых заключая с дольщиком в 2013 году договор участия в долевом строительстве, застройщик конечно же не знал;
- финансовый кризис, из-за которого выросли цены на стройматериалы, и ставший тем существенным изменением обстоятельств, которое, по мнению застройщика, обязывает дольщика подписать дополнительное соглашение к ДДУ об увеличении срока передачи квартиры.
- увеличение стоимости аренды, которое, в свою очередь увеличивает стоимость проекта;
- сложность проекта (строительство МКД), из-за которой застройщик вынужден сдвигать сроки
- и прочих обстоятельств на несколько страниц.

Однако мы последовательно привели контраргументы к каждому доводу застройщика, и судья Никулинского районного суда г. Москвы Саморковская М. В. приняла решение об отказе в иске застройщику.

Таким образом, заставить дольщика подписать дополнительное соглашение через суд застройщику не удалось.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Пред.След.

Вернуться в Предложение товаров и услуг.

Кто сейчас на форуме (по активности за 5 минут)

Сейчас этот раздел просматривают: 1 гость

cron