Взыскание неустойки и оформление права собственности в юридическом бюро Лексар

Список разделов Объявления Предложение товаров и услуг.

Описание: Связанных только с тематикой форума!

Сообщение #1 Юр бюро Лексар » 16.03.2017, 22:57

Уважаемые жители, рады приветствовать вас!

Позвольте представиться: меня зовут Марина Макушева, я являюсь руководителем юридического бюро «Лексар». Наше бюро работает с 2011 года и специализируется на вопросах, связанных с приобретением недвижимого имущества, в том числе:

- взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объектов недвижимого имущества;
- признание права собственности;
- взыскание расходов на устранение недоделок в переданной квартире;
- и многие другие вопросы.

Нашей командой накоплен большой опыт по успешному разрешению перечисленных вопросов в судебном порядке в судах Москвы и области.
В связи с тем, что к нам обратились за консультациями несколько жителей из ЖК «Архимед», мы решили быть ближе к Вам и создать свою ветку на вашем форуме.

В этой теме сотрудники нашего бюро будут делиться информацией и своим опытом, выкладывать образцы документов, давать консультации, связанные с приобретением жилья.

С результатами нашей работы вы можете ознакомиться на наших сайтах:
www.neustoyka-ddu.ru, где выложены полученные нами судебные решения по взысканию неустойки.
www.лексар.рф, где выложены полученные нами судебные решения по делам, связанным с признанием права собственности.

На этих же сайтах содержится много полезной и интересной информации.

С отзывами наших клиентов вы можете ознакомиться по ссылкам:
www.apoi.ru
www.yandex.ru
www.neustoyka-ddu.ru
Если вы пожелаете познакомиться с сотрудниками нашего бюро лично, приезжайте к нам в офис, который находится в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Будем рады вас видеть!

С уважением,
руководитель Юридического бюро «Лексар»
Марина Макушева
+7 499 955 49 28
info@leksar.ru
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #2 Юр бюро Лексар » 20.03.2017, 10:20

Нам часто задают вопрос: «Когда можно обращаться за взысканием неустойки?»

Отвечаем: Вы вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с первых дней нарушения застройщиком срока передачи квартиры и в течение всего срока исковой давности, который составляет 3 года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Период, за который Вы можете обратиться за взысканием неустойки, ограничивается датой подписания акта приёма – передачи квартиры (при условии, что Вы не уклонялись от приёмки квартиры). Это означает, что обращаться за взысканием можно хоть за каждый месяц просрочки. Некоторые наши клиенты успевают взыскать неустойку несколько раз (за разные периоды просрочки), что позволяет им получить более внушительную сумму, чем в одном судебном процессе.
Поэтому не соглашайтесь на подписание дополнительных соглашений к договору долевого участия, направленных на изменение срока, ни до завершения строительства, ни при подписании акта приёма – передачи, за исключением тех случаев, когда содержание этого дополнительного соглашения Вас устраивает (например, если вы договорились с застройщиком и включили в текст (помимо нового срока) обязательства по сдаче квартиры с черновой/чистовой отделкой и так далее).

Также сообщаем, что подписание дольщиком акта приёма-передачи квартиры не отменяет обязанности застройщика оплатить неустойку и возместить убытки, даже если в этом акте написано, что претензий к застройщику по качеству Вы не имеете.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #3 Юр бюро Лексар » 21.03.2017, 08:49

Специальное предложение для жителей ЖК "Архимед"

При заключении договора на взыскание неустойки с застройщика до 29 марта 2017 года за полный комплекс услуг, включающий в себя:

- претензионную работу;
- полное сопровождение дела в суде первой инстанции;
- полное сопровождение дела в суде апелляционной инстанции;
- получение исполнительного листа;
- предъявление исполнительного листа к взысканию

Стоимость услуг составит 30 тыс. руб. (вместо 40 000руб.)

при условии предварительной оплаты.

После получения дольщиком на свой счёт денежных средств дополнительно оплачивается 10% от взысканных сумм неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

В случае отказа судом в иске возвращаем стоимость услуг в полном объёме.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #4 Юр бюро Лексар » 25.03.2017, 09:44

Уважаемые жители!

Вы можете нас не только читать, но и смотреть!

Мы открыли свой канал на YouTube где даём ответы на вопросы в удобном формате видеороликов.

В одном из роликов вы можете познакомиться с нашей командой ближе:

Юридическое бюро Лексар. Кто мы?

Подписывайтесь на наш канал, задавайте вопросы и следите за обновлениями!

Ваш Лексар
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #5 Юр бюро Лексар » 27.03.2017, 09:15

Можно ли подписывать Акт, в котором есть фраза о том, что я "не имею финансовых претензий к застройщику", и потом взыскивать пени?

Действительно, пункт об отсутствии финансовых претензий (или иных претензий) в акт приёма – передачи включают почти все застройщики. Однако в соответствии с п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса «…Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Законом не предусмотрено прекращение права на взыскание неустойки в связи с отказом от осуществления дольщиком от своего права. На этот момент юристы обращают внимание суда в исковых заявлениях. На нашей практике ни одному дольщику не было отказано в иске по причине наличия такого пункта в акте приёма – передачи.
Так что отвечаем: акт можно подписывать и идти за взысканием пеней в суд.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #6 Юр бюро Лексар » 28.03.2017, 08:11

Уважаемые участники долевого строительства!

Совет директоров Банка России принял решение с 27 марта 2017 года снизить ключевую ставку до 9,75% годовых.

Напоминаем, что с 01 января 2016 года ставка рефинансирования, используемая при расчёте суммы неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, приравнена к ключевой ставке.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #7 Юр бюро Лексар » 29.03.2017, 00:17

В связи с большим количеством обращений мы продлеваем нашу акцию ещё на два дня до 31 марта 2017 года включительно!

Если вы давно подумывали взыскать неустойку, но ждали подходящего момента - это именно он!

Не упустите возможность сэкономить!

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #8 Юр бюро Лексар » 04.04.2017, 23:41

Другое не менее важное направление нашей деятельности - помощь покупателям квартир в признании права собственности через суд.

В 2013 году покупатель квартиры в ЖК "Путилково" заключил с застройщиком ЗАО «Первая домостроительная компания» предварительный договор, согласно которому в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры. При этом согласно условиям соглашения этот договор мог быть заключён только после того, как застройщик зарегистрирует за собой право собственности на квартиру.

Покупатель заплатил указанную в договоре сумму, в свою очередь застройщик построил дом, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и в марте 2015 года выдал справку, согласно которой новосёл получил доступ в квартиру. Помимо этого на счастливого обладателя квартиры была возложена обязанность по заключению договора с управляющей компанией, что и было сделано.

Наступило лето, закончился ремонт, однако застройщик не спешил с регистрацией права собственности на квартиру, и подписание основного договора купли-продажи постоянно откладывалось.

Таким образом, сложилась интересная ситуация: покупатель вселился в построенную квартиру, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, однако документов, подтверждающих его права на неё, нет.

Наступило лето уже 2016 года, а застройщик продолжал уклоняться от подписания основного договора купли-продажи квартиры. И если бы не изменившиеся жизненные обстоятельства, возможно, житель продолжал бы ждать ещё годы.

В итоге в сентябре 2016 года клиент обратился в наше бюро за помощью в получении права собственности через суд.

Мы изучили содержание предварительного договора, запросили необходимые документы из Кадастровой палаты и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и подали исковое заявление по месту нахождения объекта – в Красногорский городской суд Московской области.

К нашему удивлению, застройщик направил отзыв на иск, в котором пытался оспорить право истца на квартиру и просил в иске отказать.

Однако судья Васильева Ю.О. согласилась с нашими доводами и признала за истцом право собственности на спорную квартиру.
Также с ответчика была взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в размере 17 657,72руб.

На сегодняшний день решение вступило в силу, и является основанием для государственной регистрации права собственности.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #9 Юр бюро Лексар » 06.04.2017, 07:09

Раз уж мы упомянули вопросы, связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество, полагаем целесообразным осветить изменения в правилах государственной регистрации недвижимости.

Взамен ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). От прежнего закона № 122-ФЗ осталась только одна статья, которая прекратит своё действие с 01.01.2020г.

Выделим основные изменения.

Учёт недвижимости и государственная регистрация прав на неё

Как и раньше не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не учтён в кадастре недвижимости. При этом, если раньше государственный кадастровый учёт недвижимого имущества осуществляла Кадастровая палата, а государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним – Росреестр, то теперь обе эти функции осуществляет только Росреестр и его территориальные органы (п. 4 ч. 3 ст. 3 закона № 218-ФЗ).
В связи с этим появилась возможность одновременно с постановкой объекта недвижимого имущества на кадастровый учёт осуществить государственную регистрацию прав на неё.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)


С Нового года появился Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). ЕГРН объединяет в себе сведения, содержащиеся ранее в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ч. 2 ст. 7 закона № 218-ФЗ). И если ранее кадастр недвижимости и ЕГРП велись и в электронном виде, и на бумажных носителях, при этом последние имели приоритет, то ЕГРН, за некоторыми исключениями, ведётся только в электронной форме (ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ).

Регистрация машино-мест

С 01 января 2017г. вступили в силу изменения в статью 130 первой части Гражданского кодекса России, согласно которым законодательно закреплено, что машино-место является самостоятельным объектом недвижимого имущества. И если раньше на кадастровый учёт ставилось здание, в котором расположены машино-места (паркинг) целиком, а право на машино-место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание пропорционально размеру машино-места, то теперь счастливые обладатели машино-места смогут его отдельно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости. При этом оно должно отвечать требованиям к его размеру: так, приказом Минэкономразвития от 07.12.2016г. № 792 определены минимальные и максимально допустимые размеры машино-места, которые составляют от 5,3 x 2,5 м. до 6,2 x 3,6 м. соответственно.)

Обладатели машино-мест, чьи доли в праве общей собственности на помещения или здания паркинга были зарегистрированы в ЕГРП, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать на него право собственности. (ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

Офисы приёма - выдачи документов


С этого года можно сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом отделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, в каком регионе расположен объект. Например, если объект расположен в Москве, а владелец проживает в Московской области, то подать документы на регистрацию права собственности он сможет в любом удобном офисе приёма-выдачи документов области и наоборот. Список адресов, куда сможет обратиться заявитель, будет публиковаться на сайте Росреестра http://www.rosreestr.ru (ч. 2 ст. 18 закона 218-ФЗ).


Важным моментом является расширение перечня оснований, при которых документы возвращаются без рассмотрения. К ним, в частности, относится наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачёркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Таким образом, если раньше документы, содержащие неоговоренные исправления принимались, но могли явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на основании ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ, то теперь они будут возвращены без рассмотрения (ч. 2 ст. 25 закона № 218-ФЗ).
Будьте внимательны при подписании акта приёма-передачи!

Получение документов

Что касается получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и/или регистрации прав, а также уведомления об отказе в осуществлении этих действий и подлежащих возврату представленных заявителем подлинников, то они теперь могут быть переданы заявителю посредством курьерской доставки (ч. 19 ст. 29 закона № 218-ФЗ). Эта услуга является платной. Для москвичей и жителей Подмосковья она обойдётся в 1 500руб. (Приказ Минэкономразвития России от 31 мая 2016 г. N 337).

Сроки осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав:

До 2017 года общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. А если документы подавались одновременно, то 20 рабочих дней. Государственная ипотека земельных участков и нежилых помещений составляла 15 рабочих дней. Теперь же эти сроки сокращены (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

Теперь при подаче документов через отделения Росреестра сроки следующие:
5 рабочих дней – постановка на кадастровый учёт, регистрация прав на основании судебного акта, а также регистрация ипотеки жилых помещений;
7 рабочих дней – государственная регистрация прав, а также регистрация ипотеки нежилых помещений, земельных участков и машино-мест;
10 рабочих дней – одновременная постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация прав;
3 рабочих дня - государственная регистрация прав нотариально удостоверенной сделки, а также, если к заявлению приложены свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение 1 рабочего дня.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, теперь можно получить в течение трёх дней вместо пяти (ч. 9 ст. 62 закона 218-ФЗ).

А вот сроки, на которые государственная регистрация может быть приостановлена, наоборот увеличены.
Если до 2017 года государственная регистрация прав по решению государственного регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца, то теперь эти сроки увеличились до 3-х месяцев и 6-и месяцев соответственно. При этом по инициативе заявителя приостановление возможно только один раз (ч. 1 ст. 30 закона № 218-ФЗ).

Ещё одним нововведением является то, что различные органы государственной власти, хранящие информацию о правообладателях, наконец начали взаимодействовать между собой. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, суды и нотариусы при принятии ими решений (актов) теперь обязаны направлять их в Росреестр. На основании поступивших документов и информации Росреестр будет вносить соответствующие сведения в ЕГРН и уведомлять об этом правообладателя (ст. 32 закона № 218-ФЗ). В частности, информацию должны буду предоставлять:

- ФМС России - информацию об изменении сведений о физическом лице, индивидуальном предпринимателе, юридическом лице;
- суды или уполномоченные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, - заверенную копию такого акта в течение 3-х рабочих дней.
- нотариусы – сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство в течение 3-х рабочих дней.

Напоминаем, что свидетельства о праве собственности не выдаются с июля 2016 года. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права теперь подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #10 Юр бюро Лексар » 07.04.2017, 23:32

К сожалению, настройки форума не позволяют нам прикрепить пример выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Поэтому просто отметим, что она теперь включает 3 раздела:
- Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости;
- Сведения о зарегистрированных правах;
- План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа).

Каждый раздел начинается с отдельного листа.
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #11 Юр бюро Лексар » 11.04.2017, 07:59

В разгаре декларационная кампания, поэтому сегодня поговорим о том, нужно ли уплачивать налоги с сумм, полученных по решению суда.

Какие суммы подлежат налогообложению?

Пройдёмся по каждому виду выплат.

Неустойка и штраф
Долгое время судебная практика и позиция Федеральной Налоговой службы по вопросу необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ») разнились от суда к суду и от инспекции к инспекции. Наконец, в сентябре 2015 года Министерство Финансов России (далее – «Минфин России») опубликовало письмо за № 03-04-07/51476, в котором разъяснило, что указанные выплаты не подлежат обложению НДФЛ.
После этого 21 октября 2015 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации», которая как раз регулирует вопросы уплаты НДФЛ. В пункте 7 указанного Обзора Президиум ВС РФ рассмотрел вопрос о налогообложении сумм, полученных потребителями, в связи с нарушением их прав (неустойки и штрафа), указав следующее:

«Предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя.
Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41 и 209 Налогового Кодекса РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица….»

Таким образом, Президиум ВС РФ закрепил, что производимые физическим лицам выплаты неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей облагаются НДФЛ.


Компенсация морального вреда
В отношении этого дохода споров было гораздо меньше. Доходы, не подлежащие налогообложению, приведены в статье 217 Налогового Кодекса России (далее – «НК РФ»). Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц все виды установленных законодательством РФ компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с возмещением вреда.

В соответствии со статьёй 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем…) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом.

Таким образом, сумма денежных средств, выплачиваемая на основании судебного решения в возмещение морального вреда, причинённого организацией физическому лицу, является компенсационной выплатой, предусмотренной Налоговым Кодексом России, и на этом основании не подлежит налогообложению.
Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 22.04.2016г. N 03-04-05/23587, а также в п. 7 упомянутого выше Обзора Пленума ВС РФ.


Проценты за пользование денежными средствами, выплачиваемыми при расторжении договора участия в долевом строительстве

При расторжении дольщиком ДДУ в одностороннем порядке суд взыскивает с застройщика проценты за пользование денежными средствами в порядке ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно п. 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогов плательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. В перечень необлагаемых НДФЛ доходов, указанных в ст. 217 НК РФ, эти проценты не входят.

В своём письме от 04.07.2016г. N 03-04-06/39492 Минфин РФ указал: «…выплата налогоплательщику процентов за пользование чужими денежными средствами является возмещением упущенной выгоды, поскольку имеет целью возместить физическому лицу неполученный им доход, который в случае его возникновения подлежал бы обложению НДФЛ… Налогообложению подлежит вся сумма такого дохода».


Судебные расходы
Рассмотрение дела в суде зачастую влечёт для дольщика расходы. Согласно ст. 88 и 94 ГПК РФ к судебным расходам могут быть отнесены:

- государственная пошлина;
- суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
- расходы на проезд и проживание, понесенные в связи с явкой в суд;
- расходы на оплату услуг представителей (сюда относятся услуги юристов, юридических бюро, стоимость заверения доверенности у нотариуса и т.д.);
- связанные с рассмотрением дела почтовые расходы;
- другие признанные судом необходимыми расходы.

С 01 января 2016 г. вступил в силу пункт 61 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым перечисленные выше и возмещённые судом участнику долевого строительства суммы (которые с точки зрения НК РФ являются доходом) не подлежат налогообложению.


Убытки
Среди убытков, которые возмещаются в делах о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве самыми распространёнными являются расходы на вынужденный съём жилья (в период просрочки), а также переплата процентов по кредитному договору, если в соответствии с условиями такого договора процентная ставка снижается после оформления покупателем права собственности на квартиру. Эти убытки являются реальным ущербом, и возмещение этих сумм судом не образует экономическую выгоду для дольщика, поэтому они не подлежат налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 11 ноября 2016 г. N 03-04-06/66353.

Следует помнить, что указанные выше суммы могут быть вам выплачены и в досудебном порядке, например, после направления претензии. Также может быть заключено мировое соглашение. Важно помнить, что основание, по которому происходит перечисление неустойки и иных сумм, не влияет на необходимость уплаты налогов.


Ставка налога на доходы физических лиц.
Ставки налога на доходы физических лиц определены в ст. 224 НК РФ. При уплате налогов дольщику необходимо определить свой налоговый статус (резидент или нерезидент).

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ к физическим лицам - налоговым резидентам Российской Федерации относятся лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в календарном году. При этом этот период не прерывается, в случае, если дольщик на короткий срок (до 6 месяцев) выезжал за границу для лечения, обучения или исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Физические лица, фактически находящиеся на территории России, менее 183 дней в календарном году, не являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в данном случае гражданство дольщика не имеет значение.

Итак, ставки следующие:
13% - с облагаемых налогом доходов платят налоговые резиденты России;
30% - с облагаемых налогом доходов платят лица, не являющиеся налоговыми резидентами России.

Налоговая декларация в 2017 году.
Обязанность по исчислению, удержанию и уплате НДФЛ Налоговым кодексом возложена на налогового агента (застройщика), который по общему правилу при выплате денежных средств дольщику должен сам произвести указанные действия и предоставить справку по форме 2-НДФЛ. На практике застройщики этого не делают, поэтому перед дольщиками до недавнего времени вставал вопрос: декларировать ли полученные доходы или нет?

К счастью, в этом году декларационная кампания имеет приятную особенность: представлять декларацию по НДФЛ, когда налог не был удержан налоговым агентом, больше не нужно. Налоговый агент, который не удержал НДФЛ из сумм, выплаченных дольщику, согласно п. 5 ст. 226 НК РФ обязан в срок не позднее 1 марта следующего после произведения выплаты года письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога. На основании этих сведений налоговая инспекция будет формировать платёжные документы, а обязанность по уплате налогов у дольщика возникнет после получения от ИФНС налогового уведомления и квитанций на оплату (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Оплатить такой налог будет необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным (п. 6 ст. 228 НК РФ).
Эти правила применяются к доходам, полученным с 2016 года.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #12 Юр бюро Лексар » 12.04.2017, 09:24

Отметим ещё некоторые изменения, которые произошли в законодательстве в этом году.

Федеральным законом № 304 от 03.07.2016г. были внесены изменения в закон об участии в долевом строительстве от 30.12.2014г. № 214-ФЗ, часть из которых вступила в силу уже с 01 января 2017 года.

Некоторые случаи, когда суды отказывали в иске, руководствуясь разъяснениями Верховного суда России, обрели силу закона.

Так, часть 2 ст. 6 закона 214-ФЗ дополнилась следующим предложением:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору».

Что это означает для дольщика? Это значит, что в случае неподписания акта приёма – передачи (далее – АПП) в установленные в договоре долевого участия (далее – ДДУ) сроки, дольщику, решившему обратиться в суд за взысканием неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, придётся доказывать в суде, что он не уклонялся от его приёмки.

Практические советы, как обеспечить себе «алиби» на примере приёмки квартиры:

1. За месяц до даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, направьте застройщику уведомление о готовности её принять.
2. В первый же день просрочки направьте застройщику требование передать квартиру по АПП.
3. Если вы не желаете подписывать АПП из-за претензий к качеству, то письменно требуйте составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры условиям ДДУ, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее – акт осмотра).
4. После составления акта осмотра подготовьте и направьте застройщику дефектную ведомость с требованием устранить недоделки в определённый срок.
5. В случае неустранения недоделок в установленный срок повторите действия, описанные в пунктах 3 и 4.


Обращаем ваше внимание, что все письма направляются на адрес регистрации застройщика (юридический адрес) ценным письмом с описью вложения!

Ваши активные действия, подкреплённые перечисленными выше документами, будут являться в суде доказательствами того, что вы не уклонялись от приёмки квартиры, а значит, риски отказа во взыскании неустойки по этому основанию будут минимизированы.

Примеры поведения дольщика, которое может быть признано уклонением от приёмки квартиры:

- дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для её приёмки в установленный ДДУ срок;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра не заполнил и письменно не потребовал его составления;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, акт осмотра заполнил, но не оставил себе второй экземпляр и не направил застройщику дефектную ведомость. Необходимо отметить, что это довольно распространённая ситуация, когда акт осмотра составляется в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно. Поэтому требуйте составления акта осмотра как минимум в двух экземплярах, один из которых заберите себе;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра заполнил, однако недостатки в квартире являются несущественными (например, криво висит батарея, не отрегулированы окна, наличие строительного мусора, царапины на дверных ручках и т.д.). Стоит отметить, что разные суды одни и те же недостатки могут относить как к существенным (позволяющим не подписывать АПП), так и к несущественным (не препятствующим приёмке квартиры).

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #13 Юр бюро Лексар » 14.04.2017, 23:09

В продолжение темы об изменениях в законодательстве хотим рассказать о новшествах в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 01 июля 2017 года. Они будут интересны тем, кто в обозримом будущем планирует покупку квартиры в строящемся доме.

С июля 2017 года наконец будут изменены требования к размеру уставного капитала (далее – УК) застройщика, которые будут прямо зависеть от объёма предполагаемого строительства: чем масштабнее стройка, тем больше должен быть УК. Минимальный его размер устанавливается в 2 500 000руб. , при этом максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика не должна превышать 1 500кв.м. Всего законодатель предусмотрел 9 таких категорий, и самые крупные проекты площадью свыше 500 000 кв.м. потребуют от застройщика сформировать УК в размере 1,5 миллиарда рублей. Однако если застройщик не будет отвечать этим требованиям, то он должен будет заключить договор поручительства с таким лицом (одним или несколькими), чтобы сумма совместных полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и его поручителей отвечала новым минимальным требованиям (новый п. 1 ч. 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

К счастью, эти детали запоминать не обязательно, так как с 01 июля 2017 года должен заработать единый реестр застройщиков, который будет содержать в себе сведения о строительных компаниях, отвечающих требованиям закона. Так как эти сведения будут являться открытыми и размещаться в сети Интернет, то любой дольщик сможет проверить застройщика, с которым планирует заключать ДДУ.

Ещё одним важным нововведением в законе № 214-ФЗ является новая схема расчётов по договору участия в долевом строительстве с размещением средств на счётах эскроу.

Что такое счёт эскроу?

По договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт (эскроу) для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от дольщика в целях передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, дольщиком и застройщиком. То есть заключается договор, дольщик вносит денежные средства, банк их блокирует и передаёт их застройщику только после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиком. Во многом эта схема напоминает расчёт по аккредитиву.

Давайте посмотрим, чем же отличаются расчёты по счетам эскроу от расчётов по аккредитиву при покупке строящегося жилья.

1. Самое первое, что бросается в глаза, – это то, что договор счёта эскроу трёхсторонняя сделка между застройщиком, дольщиком и банком. Договор же об открытии аккредитива заключается только между дольщиком и банком.

2. В случае проведения расчётов по счёту эскроу, застройщику предоставляется право получать информацию об остатке денежных средств на этом счёте (ст. 860.9 ГК РФ). То есть дольщику не нужно предоставлять застройщику подтверждающие внесение оплаты документы. Договор об открытии аккредитива таких прав застройщику не предоставляет, так как он не является стороной договора.

3. Если договор об участии в долевом строительстве (далее – ДДУ) будет содержать положения, указанные в этих новых статьях закона № 214-ФЗ, то заключать отдельного договора счёта эскроу не потребуется (меньше документов). Договор об открытии аккредитива требуется заключать в любом случае.

4. На денежные средства, находящиеся на счете эскроу, начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу, а вознаграждение банку не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву на внесённые денежные средства проценты не начисляются, и само предоставление этой услуги является платным.

5. Доступ к денежным средствам дольщика, размещённым на счетах эскроу, застройщик сможет получить только после подписания передаточного акта или на основании одностороннего акта о передаче квартиры, а сам счёт открывается после государственной регистрации ДДУ. (ч. 2 и ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву тоже может быть использована такая схема, однако на практике счёт открывается после подписания ДДУ, а условием перечисления денежных средств застройщику является его государственная регистрация.

6. При расчётах через счета эскроу банк тщательно проверяет документы, на основании которых застройщик сможет получить доступ к деньгам дольщика, так как банк проверяет сам факт наступления основания, указанного в договоре. При расчётах же по аккредитиву проверка предоставленных застройщиком документов проводится только по внешним признакам (то есть носит формальный характер).

7. В случае произведения расчетов по ДДУ через счета эскроу, этот счет подлежит закрытию без заявления дольщика в день перечисления денежных средств застройщику (ч. 8 ст. 15.5 закона 214-ФЗ). Это значит, что дольщику не нужно будет отдельно приезжать в банк и закрывать этот счёт. При расчётах по аккредитиву для закрытия счёта дольщику требуется отдельно посещать банк и писать соответствующее заявление.

Утром стулья – вечером деньги.

Самым важным из перечисленных выше отличий расчётов через счета эскроу по договорам участия в долевом строительстве является, безусловно, момент получения застройщиком денежных средств дольщика. В настоящее время застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, получает их задолго до окончания строительства дома – сразу после государственной регистрации ДДУ, даже если ДДУ заключён на стадии «котлована» (при этом застройщик пользуется этими деньгами бесплатно). Следовательно, если застройщик сможет воспользоваться деньгами дольщика только после передачи ему квартиры, возникает вопрос: на какие средства будет вестись строительство?

И здесь появляется ещё одна важная особенность привлечения застройщиком денежных средств дольщиков через счета эскроу: счет эскроу может быть открыт только в том случае, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирного дома (далее - МКД) этим же банком (ч. 2, ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, предполагается, что застройщик будет строить МКД на кредитные средства, а банк, соответственно, будет контролировать их целевое использование.

Схема привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу выглядит следующим образом:

1. Застройщик берёт кредит в банке и на эти деньги строит МКД;

2. В процессе строительства он заключает договоры об участии в долевом строительстве, в оплату которых дольщики вносят денежные средства на счета эскроу;

3. Денежные средства дольщиков на этих счетах остаются заблокированными (то есть ни дольщик, ни застройщик не имеют к ним доступа) до окончания строительства;

4. После передачи квартиры каждому дольщику застройщик сможет получить внесённые по ДДУ средства, из которых, в том числе, может быть погашен предоставленный банком целевой кредит.

С одной стороны, для дольщиков такая схема покупки строящегося жилья является более безопасной, так как контролировать расходование денежных средств будет банк, а в случае, например, истечения срока действия договора дольщик сможет спокойно вернуть свои деньги, но с другой стороны целевой кредит предоставляется банком не бесплатно, а значит суммы начисленных процентов за его пользование, скорее всего будут заложены в стоимость квадратного метра.


А если у банка, в котором открыт счёт эскроу, отзовут лицензию?

Здесь стоит отметить, что не каждому банку дано право открывать счета эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве. В целях защиты дольщиков от возможного отзыва лицензии или внезапного банкротства законодатель предоставил такое право только банкам, в которых могут размещаться средства федерального бюджета. В их число входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, вероятность банкротства которых стремится к нулю (то есть банки, которым доверяет государство). Список таких банков будет ежеквартально публиковаться на сайте Центрального Банка России (http://www.cbr.ru). (ч. 3 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Какие ещё особенности привлечения денежных средств дольщиков через счета эскроу?

1. Денежные средства на счетах эскроу должны быть размещены на срок не меньше, чем указанный в ДДУ, плюс 6 или более месяцев.
2. У дольщика, заключившего ДДУ с размещением денежных средств на счёте эскроу, появляются дополнительные основания для одностороннего отказа от исполнения ДДУ. Так, помимо общих оснований (например, просрочка передачи квартиры более чем на 2 месяца), ч. 5 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ предусматривает:

1) наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома). При этом банк будет обязан в течение 10 рабочих дней проинформировать об этом дольщика (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
2) наличие требования банка об обращении взыскания на имущество, являющиеся предметом залога по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома). И об этом банк также обязан проинформировать дольщика в течение 10 рабочих дней (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
3) признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства;
4) вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика (как юридического лица) или о приостановлении осуществления им деятельности.

3. В случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения ДДУ, Росреестр должен будет в течение 5 рабочих дней направить в банк соответствующее уведомление (ч. 10 чт. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, дольщику не нужно будет доказывать банку указанные обстоятельства для возврата своих денег.
4. Для стимулирования использования счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве законодатель снял с таких застройщиков обязанность получать поручительство банка и страховать свою гражданскую ответственность (ч. 7 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Ещё раз напомним, что схема расчётов по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на счетах эскроу заработает только с 01 июля 2017 года, и она будет дополнением к существующим на сегодняшний день способам оплаты договоров ДДУ. Получит ли она распространение или станет единственным вариантом привлечения денежных средств участников долевого строительства, покажет время.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #14 Юр бюро Лексар » 17.04.2017, 19:38

Вопрос. Срок сдачи дома (получение ключей) истек, и предлагают подписать доп. на продление срока сдачи. Я с легкостью отвечаю отказом и направляю дело в суд? И пока я не получу ключи каждый день будет считаться просрочкой? Я правильно все понимаю?

Да, вы с лёгкостью не подписываете дополнительное соглашение о переносе сроков, направляете застройщику претензию с расчётом суммы неустойки за период и можете обращаться в суд. Неустойка подлежит взысканию, начиная с первого дня просрочки до даты подписания акта приёма - передачи квартиры (то есть каждый календарный день до даты подписания акта является просрочкой).

Пример: дата передачи квартиры 31.12.2016г. Сегодня 17.04.2017г., и квартира не передана. Дополнительное соглашение я подписывать не желаю.
Я направляю застройщику претензию, в которой, в том числе, привожу расчёт суммы неустойки за период с 01.01.2017г. по 17.04.2017г. и срок, в течение которого ожидаю ответ (10 дней хватит).

Застройщик её получает, я жду 10 дней и подаю иск в суд. Условно - это 04.05.2017г. (на эту дату квартира так и не передана). В иске я прошу взыскать неустойку за период с 01.01.2017г. по 04.05.2017г.

Заседание условно назначают на 30.05.2017г. И 30.05.2017г. квартира всё ещё не передана. Тогда в заседании я увеличиваю исковые требования, произведя расчёт неустойки за период с 01.01.2017г. по 30.05.2017г. После вынесения решения (если квартира так и не передана) начинается новый круг.

Но если до заседания акт приёма - передачи будет подписан (условно 20.05.2017г.), то в заседании я увеличу сумму исковых требований, произведя расчёт неустойки за период с 01.01.2017г. по 20.05.2017г.
Надеемся, что удалось внести ясность.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #15 Юр бюро Лексар » 18.04.2017, 21:09

Сегодня мы хотим поделиться с вами случаем из своей практики, связанным с подписанием дольщиками дополнительного соглашения о переносе срока.

Клиентка обратилась в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с застройщика после подписания акта приёма – передачи квартиры. Мы изучили предоставленные документы, задали уточняющие вопросы, всё было в порядке и готово к работе. После заключения договора немедленно направили претензию застройщику, составили исковое заявление, отнесли его в суд. Ничто не предвещало беды до тех пор, пока судья не дала слово представителю Ответчика, который традиционно просил в иске отказать, но нетрадиционной оказалась причина отказа – наличие подписанного дольщиком и зарегистрированного регистрационной палатой дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого участия… Мы попросили перерыв для того, чтобы связаться с клиенткой и уточнить, подписывала ли она такое соглашение. К огромному удивлению оказалось, что она действительно «что-то там подписывала, особо не читала, копию себе не забрала, так что может быть…. А не упомянула об этом при заключении договора с нашим бюро, так как не подумала, что это может быть важным… Но вы там придумайте что-нибудь…». Безусловно, «придумать» в такой ситуации ничего было нельзя. В иске было отказано.

Мораль этой истории такова: внимательно читайте все документы, которые вы подписываете. Оставляйте себе копии, если оригиналы забирают представители застройщика для регистрации или иных действий. Фотографируйте, если нет возможности сделать ксерокопию. Если сомневаетесь в том, нужно ли подписывать тот или иной документ – заберите его с собой (сделайте фото) и покажите юристу.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #16 Юр бюро Лексар » 20.04.2017, 09:15

Ещё один случай на эту же тему произошёл год назад с жителями Бутово (срок сдачи 2 квартал 2015 года), застройщик ООО «Лотан» - компания, подконтрольная Мортону. Клиенты обратились в наше бюро, когда просрочка уже наступила, но акт приёма – передачи квартиры подписан не был. Однако после заключения договора и подачи иска в суд застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и разослал приглашения на осмотр и приём квартир. Клиентам было очень важно как можно скорее подписать акт приёма – передачи, сделать ремонт и въехать в квартиру. В начале октября они самостоятельно поехали принимать объект и стали жертвами шантажа представителей застройщика, так как те отказывались предоставить акт приёма – передачи квартиры без подписания дополнительного соглашения о переносе срока с новой датой 31 декабря 2015г. Соглашение было подписано текущей датой (вместе с актом), клиенты принесли его в бюро. После обсуждения ситуации, предупреждения, что на 99% дело проигрышное, клиенты приняли решение не отказываться от иска, а попытаться взыскать неустойку за период с 01.07.2015г. по дату подписания соглашения. Мы выработали позицию, согласно которой просили взыскать неустойку за фактическую просрочку, так как до подписания дополнительного соглашения о новом сроке она составила 3 месяца. Однако в своём решении суд указал:

«...Как установлено судом, соглашение, которым стороны изменили условие договора участия в долевом строительстве о сроке передачи дольщику объекта долевого строительства не позднее 30.12.2015г., подписано сторонами и зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, новым сроком передачи объекта долевого строительства… считается срок не позднее 30.12.2015г.
Данное соглашение не расторгнуто, не оспорено сторонами.

Таким образом, факт нарушения прав истцов как участников долевого строительства на день вынесения решения суда не установлен, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов в пределах заявленных ими требований…».

Мораль этой истории такова: если вы подписываете дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства (квартиры, машиноместа), то взыскать неустойку по дату, указанную в этом соглашении, нельзя.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #17 Юр бюро Лексар » 23.04.2017, 07:49

Нам пришла просьба осветить изменения в законе 214-ФЗ, связанные с новыми требованиями к содержанию договора участия в долевом строительстве.

Действительно, этот вопрос мы не рассматривали, поэтому восполним этот пробел.

Итак,
1. С Нового года ДДУ должен содержать более полную информацию об объекте долевого строительства (далее – объект). Теперь план объекта должен отображать:

- этаж и его местоположение на этаже многоквартирного дома (далее – МКД) или иного строящего объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, этажности МКД, общей площади МКД или иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности и сейсмостойкости;
- назначение объекта (жилое или нежилое помещение) и его общая площадь;
- количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- схему или чертеж расположения по отношению друг к другу частей жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей нежилого помещения.

Указанные сведения должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения ДДУ, в противном случае дольщик может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным (дополнения в ст. 4 закона 214-ФЗ).

Проект ДДУ, используемый застройщиком, теперь должен быть размещён на его официальном сайте (новая статья 3.1. закона 214-ФЗ).

2. Изменилось понятие объекта долевого строительства - теперь общее имущество в многоквартирном доме не входит в это понятие (новая редакция ч. 2, ст. 2 закона 214-ФЗ).

3. Теперь законодательно зафиксировано, что уплата цены ДДУ производится только после его государственной регистрации (новая редакция ч. 3, ст. 5 закона 214-ФЗ).

4. Если договор уступки заключается с юридическим лицом, которое уступает свои права по ДДУ, то уплата цены договора уступки также производится только после его государственной регистрации (новая часть 3 ст. 11 закона 214-ФЗ).

5. С 01 января 2017 года в передаточном акте (далее – АПП) должна указываться дата передачи объекта долевого строительства, а неотъемлемой частью самого АПП станет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (дополнения в ст. 7 и новая редакция ч. 1 ст. 8 и закона 214-ФЗ и д).

6. Закрепляется обязанность по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в течение гарантийного срока недостатками (новая редакция ч. 6 ст. 7 закона 214 – ФЗ);

7. Закрепляется законом размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, который составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если недостатки жилого помещения не являются основанием для его признания непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых для их устранения (дополнения в ст. 7 закона 214-ФЗ);

8. Уточняется понятие существенного изменения размера объекта долевого строительства, позволяющего дольщику расторгнуть договор в судебном порядке: теперь такое требование можно заявить, если его площадь увеличилась или уменьшилась более чем на 5% от указанной в ДДУ (новая редакция пункта 2 части 1.1 ст. 9 закона 214-ФЗ).

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #18 Юр бюро Лексар » 24.04.2017, 08:07

Помимо интересов дольщиков, законодатель не обошёл вниманием и застройщиков.

Новые требования к застройщику, руководителю и главному бухгалтеру

1. С января 2017 года правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома (далее – МКД) на основании договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) будут иметь застройщики, отвечающие перечисленным ниже требованиям (новая редакция части 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

В отношении застройщика (юридического лица):

- не проводятся процедуры ликвидации юридического лица и/или отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика;
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- отсутствует задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам.

В отношении руководителя и главного бухгалтера застройщика
(помимо перечисленных выше требований)
- отсутствие судимости за преступления в сфере экономики;
- отсутствие наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью;
- отсутствие административного наказания в виде дисквалификации.

2. С Нового года застройщик, решивший принять решение о ликвидации, будет обязан в течение одного рабочего дня с даты принятия такого решения уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий надзор в области долевого строительства МКД (далее – контролирующий орган) (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).

3. Закон также обязывает арбитражные суды, принявшие решение:
- о ликвидации застройщика;
- о введение одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- о приостановлении деятельности застройщика
в течение одного рабочего дня с даты вступления в законную силу такого решения или определения направить его в контролирующий орган, который, в свою очередь, также в течение одного рабочего дня обязан направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).

Новые обязанности застройщиков

4. Теперь годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (новая часть 4 в ст. 18 закона 214-ФЗ). Напомним, что в настоящее время аудиторское заключение за последний год должно быть предоставлено только по требованию дольщика, что позволяет застройщику при отсутствии таких просьб не проводить аудит вообще.

5. Нововведением является статья 3.1, устанавливающая обязанность застройщика, во-первых, по созданию своего официального сайта в сети Интернет, а во-вторых по его ведению и размещению следующей информации в отношении каждого МКД:

- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
- заключение экспертизы проек
тной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектная декларация;
- аудиторское заключение за последний год;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- договор поручительства с застройщиком (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (должны обновляться ежемесячно).

Изменения в перечисленные выше документы также должны публиковаться на сайте.

Новые права застройщиков

6. В новой редакции закона 214-ФЗ расширился перечень целей, на которые могут быть использованы денежные средства участников долевого строительства, и он по-прежнему является закрытым. Ответственность за использование денежных средств дольщиков на цели, прямо не предусмотренные законом, будут нести руководитель и главный бухгалтер застройщика (новая редакция ст. 18 закона 214-ФЗ).

Нам представляется важным отметить, что теперь за счёт дольщиков застройщик сможет возместить свои затраты на создание и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Такое возмещение допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. Для возникновения такого права у дольщика вместе с ДДУ должно быть заключено соответствующее соглашение, которое является его неотъемлемой частью (новая ст. 18.1 закона 214-ФЗ).

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #19 Юр бюро Лексар » 25.04.2017, 08:18

Нам пришёл вопрос, связанный с изменениями, внесёнными в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: какой срок установлен для устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока?

Согласно ч. 6 ст. 7 закона 214-ФЗ «Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». Таким образом, этот срок устанавливается соглашением сторон. Безусловно, он должен быть разумным.

При согласовании срока устранения недостатков вы можете руководствоваться положениями Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О Защите прав потребителей» ч. 1 ст. 20 которого гласит: «Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом...) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней».

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

Сообщение #20 Юр бюро Лексар » 26.04.2017, 07:10

Дольщики нередко сталкиваются с проблемой расчёта суммы неустойки. Несмотря на довольно простую формулу подсчёта, возникает много вопросов её практического применения.

Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:

«…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».

Таким образом, если дата передачи квартиры указана «не позднее 30.06.2016г.», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

Итак, исходя из текста закона 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования/ 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.


С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в законе 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).

Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.


А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):

С 14 июня 2016г. уменьшилась до 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
С 19 сентября 2016г. уменьшилась до 10% (в формуле учитывается как 0,1)
С 27 марта 2017г. ещё уменьшилась до 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)

Разбор подсчёта неустойки на конкретном примере разберём в следующей статье.

www.neustoyka-ddu.ruИзображение
С уважением,
Юридическое бюро Лексар
+7 499 653 88 56
info@leksar.ru
Юр бюро Лексар
Аватара
Откуда: г. Москва
Сообщения: 196
С нами: 1 год 6 месяцев

След.

Вернуться в Предложение товаров и услуг.

Кто сейчас на форуме (по активности за 5 минут)

Сейчас этот раздел просматривают: 1 гость

cron